按揭存款掛鈎戶口

按揭存款掛鈎戶口 | 定息按揭計劃吸引大批買家 | 但沒有按揭存款掛鈎戶口

近期政經局勢因為美伊戰爭而持續不穩，息率未來走勢倍添變數。早前滙豐等大型銀行推出低至2.73厘的定息按揭計劃，與現時主流浮息按揭（H按）約3.25%的封頂息率相比，存在0.52厘的顯著息差。這份「低息誘惑」對於追求供款穩定性，或是習慣內地固定利率邏輯的來港投資者而言，無疑具備一定吸引力。當然，利率只是決定業主最終置業支出的其中一項因素，今回談談按揭計劃其中一個重要的「X factor」——按揭存款掛鈎戶口。

按揭存款掛鈎戶口 | 流動資金充裕的買家不選用定息按揭的原因 | 短期的低息還是高息戶口

目前市面的定息計劃通常提供3年或5年的罰息期。以3年定息為例，首兩年為罰息期，第三年起可彈性轉回浮息，期滿後則自動銜接至約最優惠利率（P）減1.75的水平。這種計劃最大的賣點是讓買家預先鎖定短期的供樓支出，無懼息口波動。但魚與熊掌不可兼得，選擇2.73%低息定息計劃的代價，就是必須放棄按揭存款掛鈎戶口。這對於手頭上有流動資金的買家來說，未必是最精明的選擇。

按揭存款掛鈎戶口 | 按揭存款掛鈎戶口計算方法 | 定息與浮息按揭計劃優惠比較

假設貸款額為500萬元、供款期30年，若選用2.73厘的定息計劃，首年累計利息支出約為135,141元。反觀若選用附帶按揭存款掛鈎戶口的浮息計劃，雖然3.25厘利率令首年利息支出增加至161,018元，但若業主手上有100萬元閒置資金並存入按揭存款掛鈎戶口，首年可賺回約32,500元的利息。兩者相抵後，其實際淨利息支出為128,518元，較定息按揭的利息支出低。所以若認真計算，只要手頭上有約80萬元或以上的流動資金，透過按揭存款掛鈎戶口所取得的存款利息便足以抵銷定息按揭的優勢。

	定息按揭計劃	浮息按揭計劃
息率	2.73%	3.25%
首年利息支出	$135,141	$161,018
按揭存款掛鈎戶口	否	是
100萬閒置資金存入按揭存款掛鈎戶口	/	$32,500
總結首年利息支出	$135,141	$161,018 – $32,500 =$128,518

貸款額為500萬元 | 供款期30年

按揭存款掛鈎戶口 | 直系親屬亦能享用按揭存款掛鈎戶口 | 但設有存款上限

而且，有部份銀行會容許按揭申請人跟家屬共享這個「對沖神器」，容許額外加入最多兩位直系親屬（如父母或配偶），親屬不用特意將款項轉帳申請人的供樓戶口。不過，這類戶口多設有存款上限（一般為剩餘貸款額的50%），會隨著每期供樓時償還本金而令對沖空間逐漸收窄，買家需定期檢視資金分佈以發揮最大效用。

按揭存款掛鈎戶口 | 視乎買家存款而選擇是否選用定息 | 各大銀行的按揭存款掛鈎戶口條款不一

當然，最終採用定息抑或浮息，就要看讀者自身跟家人手上的流動資金多寡，以及對未來經濟局勢的預判。在複雜的息率環境下，與其盲目追求表面低息，不如委託專業的按揭顧問進行全盤精算。透過對比不同銀行的存款對沖上限及家屬掛鈎條款，才能在長遠的供樓生涯中，找出最能產生「資金對沖力」的方案，真正做到靈活理財。

常見按揭問題

Q：按揭存款掛鈎戶口可以完全低消按揭利息嗎？
A：不能，一般銀行最高存款金額是未償還按揭貸款的50%，超過這個上限的存款，只能享有近乎零的普通活期微息。

英文俗稱 Mortgage-Link，是香港銀行為按揭借款人提供的一種「利息對沖」工具。

按揭存款掛鈎戶口 | 運作原理

按揭存款掛鈎戶口的主要作用是利用存款對沖供樓利息，按揭存款掛鈎戶口的存款利率與實際按揭利率掛鈎。因此特惠利率遠高於一般活期儲蓄，業主可將閒置資金存入其中，利用賺取的利息回報來對沖供樓開支。同時，該戶口兼具活期存款特性，資金可隨時靈活提取。

按揭貸款利率：現時按揭息率為3.25%

按揭存款掛鈎戶口利率：可高達 3.25%，與與實際按揭利率掛鈎。

按揭存款掛鈎戶口 | 例子

閒置資金	存款利率	首年賺取的存款利息	實質淨利息支出 (按揭利息 – 存款利息)
$0 (無資金)	3.25%	$0	$161,018
$10 萬	3.25%	$3,250	$157,768
$100 萬	3.25%	$32,500	$128,518
$250 萬 (達50%上限)	3.25%	$81,250	$79,768

按揭存款掛鈎戶口視乎最終選用銀行而定，例子只供參考。

按揭存款掛鈎戶口 | 沖派息方式

直接派發現金
- 銀行每月如常扣除您 $161,018 的按揭利息，但在同一天，會將您賺到的 $32,500 存款利息直接存入您的儲蓄戶口。您的現金流會變多，資金可自由提取。
直接扣減當月供樓利息
- 銀行在計算您當月的供樓帳單時，會先用按揭利息減去存款利息（$161,018 – $32,500 = $128,518），您當月從銀行卡裡被扣走的實際供樓金額直接變少。