按揭供樓年齡上限是多少？申請按揭無年齡限制 長者退休人士都得

隨著香港人口老化，不少長者和退休人士在租樓或置業時會遇到年齡相關限制。雖然銀行批核按揭時並無硬性年齡上限，但會根據申請人年齡及物業樓齡計算最長還款期，通常以「75減年齡」為上限。年齡較大的申請者供款期較短，入息要求相對較高，但亦可透過加入年輕擔保人或選擇樓齡較新的物業，靈活安排按揭計劃。本文將與您探討高齡人士置業、按揭申請的現實挑戰及可行方案，協助您安心規劃退休生活。

長者被拒租的現狀 | 買樓年齡成為限制

近年香港出生率低，人口老化乃政府規劃未來的一大挑戰。近日有報道關注長者被拒租的問題，報道提及一對年約70歲的夫婦疑因為屬於高齡人士，物色租盤時屢遭業主婉拒睇樓、要求提交更多收入證明，甚至是簽約當日「反口」拒租。高齡人士因大多數已退休沒有穩定入息，部分業主或擔心他們無力交租變「租霸」，又或在單位過身「唔吉利」。可以的話，自己當業主一定比租樓安心，只是即使存有一大筆積蓄，如果不足以「full pay」，到了要申請按揭時也可能會遇到麻煩。

高齡人士按揭申請的難處

銀行以「75減」作為還款期的上限

銀行在處理按揭申請時會查核申請人的買賣合約、入息證明和信貸紀錄等。跟一般申請不同，高齡的申請者因為較難證明其還款能力，銀行通常會以「75減」申請人的年齡作為還款期的上限，例如一位65歲剛退休的申請者希望承造按揭，銀行能夠接受的還款期最長就只有75減65（申請者歲數），即10年供款期。供款期長短會因而影響入息要求及每月還款額，以一個550萬的單位為計，同樣做5成按，供10年跟30年的入息要求和每月還款額有巨大分別：

	個案A（長者）	個案B
樓價	$5,500,000	$5,500,000
按揭成數	50%	50%
貸款額	$2,750,000	$2,750,000
申請者年齡	65	29
最長供款期（75減）	10	30
每月入息要求	$54,388	$24,698
每月還款額	$27,194	$12,349
全期利息支出	$513,234	$1,695,543

供款期短能減少利息支出 | 對收入的要求亦相對更高

當然倒過來看，也可以說隨著供款期較短，年長的按揭申請者最後需要支付的總利息支出比30年供款期的支出少很多。惟到了退休年齡，即使是有退休津貼或目前有租金收入，每月收入可以穩定逾5萬元的人士相信不多，而且如果心儀的單位樓價更高的話，入息和每月退款額會更加誇張。

到供樓年齡上限，是否有其他申請按揭方法？

申請按揭時可加擔保人 | 高齡人士加擔保人例子

如退休人士希望買樓而手上的資金又未足以一筆過支付樓價，申請按揭時可以考慮加入較年輕的擔保人。以前述的個案A為計，如果申請人加入了一位55歲的擔保人，銀行計算最長供款期時會以年齡較低者作基準，換言之其最長供款期會由10年改為75減55（擔保人歲數），即20年，入息要求和每月還款額亦會減至$31,898和$15,949，相對而言更加容易負擔。

推行「80減」的銀行 | 高齡人士難以批出高成數按揭

假如未有其他人可以幫忙做擔保，申請者還可以向不同的銀行查詢，有部分銀行會以「80減」計算最長供款期而非「75減」。但要留意，不論供款年期長短，銀行一般不會向60歲或以上人士批出高成數按揭（高於6成），大筆的首期資金可謂在所難免。

樓齡亦會成為還款期考量原因 | 最高供款期以高者為準

以上討論尚未觸及單位的樓齡問題，除了人齡之外，銀行計算按揭最高供款期時亦會以「75減」樓齡計算，如申請人為58歲，目標單位的樓齡已屆60年，其最高供款期會以兩者最高者為準，即75減60（樓齡），算出15年最長還款期，房屋類型（如藍籌屋苑可有較大彈性）亦會有影響，如有需要，可以向專業的按揭顧問諮詢意見。

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