將軍澳日出康城首都一個單位拆去部分主力牆,引起樓宇結構安全疑慮,甚至有人擔心有塌樓風險。環顧全港住宅,曾作間隔改動的單位為數不少,反映確實存在改動間隔的需要。單位裝修改動有甚麼伏位?有甚麼可以改?還有按揭審批如何處理,現在為大家一一拆解。

改裝單位 | 主力牆支撐整棟樓安全

主力牆屬於樓宇結構性部分,是承托整座大廈的重要支撐,除了不能夠隨意拆除,就連在牆上鑽孔也是有明確限制,包括深度、尺寸等。就算在結構牆打鑿藏喑喉或渠管,亦有機會對結構造成損害。

改裝單位 | 常見間隔改動

以下列舉五種本港常見的間隔改動情況,但主要圍繞私宅而論,公屋單位的間隔改動應參考房屋署甲、乙、丙三類公屋單位限制,再向房屋署作書面申請。

  • 梗廚改成開放式
  • 廚廁位置互調
  • 加建間隔牆
  • 圍封露台
  • 加建閣樓

改裝單位 | 購入前了解單位曾否改動

對於單位間隔有否經過違規改動,責任全在當時業主。換言之,即使改動間隔的是上手業主,但由於現任業主經簽署合約購入單位,任何違規改動的責任都歸現任業主所有。對此,測量師李海達建議,準買家購入心儀單位前,可先登上屋宇署的「百樓圖網」,搜尋單位的原圖則,與單位現況作比較。

若果改動過的單位曾經審批,買家便有圖則以及工程物料可供參考;相反,如果改建屬於僭建物,買家對於相關物料、改動會否影響結構亦無從稽考。再者,假設改動不曾入則申請,買家購入單位後,改動間隔前更需負責還原單位,才可申請作新改動。因此,李海達建議買樓前應先檢視原圖則,並帶同專業人士睇樓勘察,才決定是否購買。

改裝單位 | 改動單位間隔影響樓價?

是次日出康城三房戶拆除主力牆的情況,由於未有入則申請,有銀行暫停對單位的估值,市場亦憂慮樓價會受拖累。香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典表示,對於大規模改動單位,他預計相關停止估價的影響屬暫時性。

本為產業測量師的張聖典指出,以今次事件為例,現時屋宇署已介入,業主必須把單位高標準還原,以回復及確保樓宇結構安全。故此,該單位的價格只會在短期內浮動,待政府驗收證實安全,相信樓價會自然回升。至於小規模改動,即列入小型工程的間隔改動,只要委託認可的小型工程承建商施工,銀行亦會視之為一般單位處理。

改裝單位 | 單位經改動影響按揭批出?

二手單位間隔曾經改動,買家會憂慮按揭的審批問題。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣解答,改動過單位的按揭能否順利批出,要視乎改動情況而定。一些較大規模的改動,如拆走主力牆等違規情況,銀行一般不會考慮該戶的按揭申請。按經驗來說,如不涉及主力牆或廚房間隔的改動,對按揭申請的影響會較細。

改裝單位 | 違規改動影響貸款額?

黃詠欣又指,如果改動當初有經屋宇署批准,對按揭是沒有影響的。另一方面,如果未獲批准的改動程度較小,銀行一般會在帶條件下作審批,例如部分銀行會估算還原單位間隔的費用。一般來說,若費用少於樓價5%至10%,按揭很大機會如常批出,亦不用扣貸款額。

不過,若還原費用較高,銀行或先從樓價扣減費用,再計算貸款額,例如1,000萬元的單位原本可借九成,但有還原費用200萬元,銀行便會以800萬元計算90%貸款額。另外,若單位涉及改裝或僭建,銀行或會要求簽署承諾書,表示申請人會負責還原單位。

針對僭建單位,部分銀行更會要求申請人必須先還原單位,才作審批。此外,如果臨約上列明單位間隔曾經改動,銀行是會派員上門視察,檢驗改動的實際情況,再決定是否批出按揭及訂出借貸額。

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改裝單位 | 裝修知多啲

如果個別業主拆卸單位部分主力牆,會否危及周邊單位?香港測量師學會建築測量組副主席李海達解釋,主力牆是大廈整體的一部分,有如層層疊的結構般,對大廈的影響應從整體看。

單是個別一戶拆除部分主力牆,如是次日出康城事件,拆除部分佔整個樓層結構牆約1%,對整座大廈影響或輕微,但同時亦需視乎主力牆的位置,處於主要位置的主力牆,處於主要結構牆或次要結構牆,帶來的影響會有所不同。

改裝單位 | 非結構間隔牆可拆卸

間隔牆是非結構牆,若單純拆卸間隔牆,以打通兩個房間,李海達指基本上是沒有問題,而拆卸間隔牆一般屬於「小型工程」,毋須向屋宇署入則申請。

不過,李海達提醒有幾個地方需要留意。首先廚房的間隔牆具有防火功能,不能隨意拆卸。一些環保設施如環保露台或窗台,由於本身受可豁免樓面面積條件限制,隨意拆卸打通將違反相關規定,一般不能拆卸。

改裝單位 | 大門位置不能改動

除了主力牆,李海達提到,住宅單位還有幾個部分基本是不能改動的,包括門口及閘門。基於消防安全要求,部分樓宇單位的大門是有防火效能,如果換上一般沒有防火效能的門,一旦發生火警,將不能有效阻隔煙火蔓延,影響逃生安全。

同樣道理,單位若設有鐵閘,亦不能隨意改動,如果鐵閘向走廊開啟,有機會影響逃生通道的有效闊度,阻礙逃生。此外,若要在外牆安裝分體式冷氣機,是屬於小型工程,承辦商須確保安裝之牆身及支架有足夠的承托力。

改裝單位 | 常見間隔改動

以下列舉五種本港常見的間隔改動情況,但主要圍繞私宅而論,公屋單位的間隔改動應參考房屋署甲、乙、丙三類公屋單位限制,再向房屋署作書面申請。

常見間隔改動 | (一)梗廚改成開放式

為加強空間感,不少業主會將圍封式的梗廚改成開放式廚房,這其實屬於大型改動,不屬於小型工程,而在聘用認可人士前,也須考慮各方面限制。要拆掉廚房的圍封牆,先要排除該牆壁為主力牆,不影響大廈結構;再者若廚房貼近單位大門,必須設有一幅不少於600毫米並具防火功能的牆壁,高度則須緊貼天花及地板,以滿足《2011年建築物消防安全守則》要求。

廚房作為煮食重地,亦有其他消防設備要求。李海達指,開放式廚房還必須加裝消防花灑頭及煙霧感應器,尤其花灑頭有重要作用,不可或缺,而前提是大廈本身設有消防花灑水缸,以作接駁。換言之,若大廈本身不設消防花灑系統,是很難申請改建開放式廚房的,而加建水缸則須向大廈管理處申請,以及會產生額外費用。

常見間隔改動 | (二)廚廁位置互調

除了改建開放式廚房,亦有業主將廚房和廁所位置互換。李海達表示,這種改動技術層面是可行,但要處理幾方面問題。廚房方面,需要設有具防火效能的牆壁及房門;廁所則應顧及渠管接駁,同時須配備窗戶,否則須向屋宇署作變通申請,改以通風設備如抽氣扇代替窗戶。

常見間隔改動 | (三)加建間隔牆

有些舊樓面積雖小,但開則四正,想增加私人空間的住戶會藉由加建間隔牆,增加房間數目。李海達表示,加建間隔牆的問題不大,主要是須留意新建間隔牆不能使大廈負荷過重,以及不阻礙火警逃生路徑及通風採光。而加建磚砌間隔牆如不超過某長度及面積比例,可屬轄免或個別「小型工程」類別,毋須向屋宇署入則申請,只須聘用合資格的小型工程承建商進行工程即可。

常見間隔改動 | (四)圍封露台

由於可豁免面積,新樓通常都附設露台和工作平台,但有些業主寧願增多實用面積,也不要露台,繼而把露台圍封起來,變成室內一部分。然而,現時新樓的露台多數是「環保露台」,即政府為提升住宅採光、通風等環保功能,而豁免計算露台面積,如將露台圍封,則有違改善採光及通風的原意。在違反豁免條件的同時,亦將違反《建築物條例》,故圍封露台是不可行。

至於部分住宅設有非環保露台,惟要圍封仍存在許多困難。有業主曾以玻璃窗戶圍封露台,李海達指,這的確可解決天然照明和空氣流通問題,但必須以不影響大廈結構為前提。同時,圍封露台會對大廈整體外觀起影響,這則關乎大廈公契,須向大廈管理處申請,取得業主立案法團書面同意才可改動。

假設以上問題都獲解決,再進一步就要注意承重問題,李海達提醒露台承載力未必跟室內其他部分相同,故不宜擺放較重傢具,故不適合作為睡房、廁所等。

常見間隔改動 | (五)加建閣樓

現在很多新樓都標榜樓底高,住戶可以加建閣樓,大大提高單位實用率。但事實上,加建閣樓屬於大型改動,嚴重程度涉及結構問題。李海達指出,由於搭建閣樓需要接連牆壁,屬於結構性建築,但一般住宅已沒有額外可建面積,隨意加建將列作僭建物。假設大廈尚餘可建面積,業主也必須向大廈管理處及法團申請,以取得其他業主同意批准,方可搭建,但可以想像機會較微。

而即使向法團申請成功,也要考慮閣樓衍生的負荷、通風、採光及消防問題,並正式向屋宇署入則,聘請認可的專業人士處理。李海達提到,更為可行的做法是設置雙層的組裝式傢俱,類似是大型的「碌架床」,這類大型傢俱不屬於結構性安裝,卻可營造出「閣仔」效果,可謂理想的替代選擇。

教你入伙丨改間隔攻略!探討五種常見改動 除主力牆仲有乜伏位?
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來源:橙新聞 (2023.6.1)


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