教你入伙丨上車必讀！| 按揭入門篇 | H按定P按好？乜係Mortgage Link？| 橙新聞

買樓置業是人生大事，承造按揭作為上車不可或缺的一部分，當然要慎重待之。不過，小編身邊不少剛買樓花朋友，就連應該造P按還是H按，甚麼是Mortgage Link也搞不清。其實事前多準備，到時就不用臨急抱佛腳。今次《入伙》整合幾個按揭的重要概念和例子，為有意上車、正在揀樓，或是想了解按揭多一點的你，充實樓按新手知識。

申請按揭注意事項

若然不是買一手樓透過發展商承造按揭，一般都會選定一間銀行「上會」，揀選的時候，除了要仔細比較不同銀行的相關條款，也要預留時間申請按揭。因為銀行審批按揭，通常都需要兩個星期到一個月時間，加上還要找律師、做估價等工夫，預先了解市場上各項按揭產品，也騰出時間多找幾家銀行比較，讓自己更安心。

申請樓按文件方面，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，如要申請按揭保險(即高成數按揭），對文件的要求會較一般按揭高，較大機會要求申請人提供稅單及強積金結單紀錄，以下羅列有關文件：

–    身份證副本；
–    最近三個月內住址證明；
–    公司僱傭合約(註明是否有「雙糧」或花紅等)；
–    最近三個月的出糧戶口月結單(非固定收入人士需提供六個月糧單)；
–    稅單(非任職大型公司的申請者較大機會要提供)；
–    強積金月結單(有機會需提供)；
–    臨時買賣合約(如屬新買物業)；
–    其他債務資料(如有)；
–    其他按揭的貸款信及近三個月供款紀錄(如有)。

她續指，聽過不少人以為有糧單就不用交出糧戶口紀錄，或有稅單就不用交MPF證明等，其實不同銀行在文件要求上會有一點差異，如能準確齊備上述文件便較穩妥。

按保與按揭成數

以往要買樓上車，最多只可以借五至六成，但透過「按揭保險計劃」，買家就可以借貸更高成數的樓按上車。在今年2月的《財政預算案》中，財爺進一步放寬按保計劃的樓價限制，價值1,000萬元以下的私樓，首置買家可以通過申請按揭保險，借足最高達九成的按揭。換而言之，現時購買500多萬至800多萬元的私樓，基本首期只需付數十萬元，就可以擠身上車一族。

透過「按保計劃」可申請的按揭成數

物業價格*	最高按揭成數	首置要求	收入要求
400萬 至 1,000萬元	80% 或 90%	需為首置人士	需有固定入息
1,000萬 至 1,125萬元	80% 至 90% (貸款上限 900 萬元)	需為首置人士	需有固定入息
1,125萬 至 1,200萬元	80%	毋需為首置人士	毋需有固定入息

延伸閱讀：按揭成數點計先最抵？按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇

利率二選一：P按與H按

要借貸按揭「上會」，銀行一般會提供「最優惠利率按揭」(P按)和「拆息按揭」(H按)兩種利率選擇，雖然這兩種利率都屬於帶可變性的浮息，但基建於不同的準則來訂定利率，而浮動的頻繁程度亦有所不同。

P按中的「P」是指「最優惠利率(Prime-rate)」，原本是銀行為最重要或信用評價最高的客戶所提供的利率，亦確保銀行能從中獲取基本利潤。本港的P會跟隨一系列因素來決定自身的P，例如資金結構，拆息水平、香港銀行體系結餘和經濟狀況。在聯繫匯率制度下，美國息口走勢是其中一個影響因素，所以當美國聯儲局宣布加息或減息，銀行都可能調高或調低最優惠利率。

不過，P並沒有統一的利率，各大銀行會設立不同的利率。現時市面上已出現四個不同的P，包括俗稱「細P」的5.375%，以及「大P」的5.625%、5.75%及5.875%。由於滙豐、恒生和中銀香港三大行具有資金優勢，所以使用「細P」，其他銀行如渣打、東亞、花旗等則採用「大P」。當計算實際利率時，需要透過「最優惠利率P – 指定百分比」得出，例如滙豐是「P-2.5%」，中銀則是「P-2.5%至2.4%」。

新造P按舉例

銀行	P 按	最優惠利率	實際利率
中銀香港	P – 2.5% 至 2.4%	5.375%	2.875% 至 2.975%
恆生銀行	P – 2.4%	5.375%	2.975%
滙豐銀行	P – 2.5%	5.375%	2.875%

H按是指「銀行同業拆息」(Hibor)，本來是銀行與銀行之間借貸的息率，相對會較向外借貸的利率為低。銀行公會於每個工作天，根據各大銀行對同業拆息利率的報價，取其平均值來訂定當天的Hibor。當銀行計算H按時，一般是以一個月的Hibor息率為準，再以「Hibor +指定百分比」得出實際利率。現時很多銀行的H按計劃都是「H+1.3%」。不過，由於H按利率較為浮動，銀行通常會為H按設立封頂息率，或稱鎖息上限(簡稱CAP)，而這個鎖息上限通常是以P為基準。

新造H按舉例

銀行	H 按	H 按封頂	H 按實際上限利率
中銀香港	H + 1.3% 至 1.5%	P – 2.5% 至 2.25%	2.875% 至 3.125%
恆生銀行	H + 1.35%	P – 2.25%	3.125%
滙豐銀行	H + 1.6%	P – 2.25%	3.125%

H按有先天優勢？

H按既然有以P為基準的封頂息率，即H按利率要不就比P按低，要不就與P按看齊，這樣是否代表H按已佔有天然優勢？黃詠欣解釋，過去在低息環境之下，H按產品普遍鎖息上限的確與P按息相同。不過，直至近日加息周期，部分銀行開始推出較H按鎖息上限低息一點的P按產品，例如下表的例子，同一間銀行P按實際按息為2.975%，而H按則為3.125%，以100萬元貸款額、年期25年計，選用P按每月供款少78元。

家設貸款額 100萬元 年期25年	P 按 (P – 2.4%)	H 按 (鎖息上限 P – 2.25%)
實際按息	2.975%	3.125%
月貢	$4,729	$4,807
差額	$78	$78
差幅	1.6%	1.6%

她續提醒，雖然上述例子是P按優惠一點，不過要留意現時只有少數銀行提供較H按優惠的P按計劃，大部分銀行H按鎖息上限與P按相同。這個情況下，H按是較「進可攻，退可守」的選擇，一旦拆息回落至低於鎖息上限，H按供款息率會較P按為低。

資助房屋選H或P按要看長線

要補充的一點是，如果業主是購買未補價的資助房屋，考慮的可能要更多。黃詠欣指，由於資助房屋轉按不如私樓般靈活，還款期只限25年內，不能拉長年期，也不能改動貸款額，而且每次申請都要經房委會審批，需時較長之餘，也要支付過千元的行政費。因此，她建議資助房屋買家在選用P按還是H按前，考慮的不是短線的1、2年，而是更長遠地看拆息會否回落，H按長線息率會否較P按低。

壓力測試(私樓適用)

成功上車都要過關斬將，業主必須通過壓力測試。為確保供款人有充份能力分期償還樓按借貸，銀行將會根據按揭申請人的入息作出測試，評估其入息水平是否具有抗壓能力，即使在加息情況下仍然可以維持供款。現時各大銀行、轉介公司、以至按揭資訊網站的網頁均設有壓測計算機，若想知道自己的家庭入息能否通過壓力測試，不妨到這些網站計一計。

雖然近期息口上升，美聯儲預告下周將加息0.5厘，黃詠欣也預計本港銀行會再次跟隨調高最優惠利率0.25厘，但是，她提到金管局於9月對壓測的要求由3厘降至2厘，已近乎抵銷加息的影響。即使上月底大型銀行上調鎖息上限0.25厘，壓測入息要求仍較9月前未加按息及鎖息上限時少。

延伸閱讀：一文看清 「新」、「舊」按揭保險計劃的優缺點

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慳息善用Mortgage Link

面對今日加息環境，很自然會為慳息想盡辦法，那麼有沒有聽過「Mortgage Link」呢？現時很多銀行都有推出Mortgage Link儲蓄掛鈎戶口，業主將獲開設一個高息的儲蓄戶口，並與按揭戶口掛鈎，當每月存入供款，即可享有與按揭利率相同的高息。假設按揭的實際利率為2.65%，掛鈎的儲蓄戶口提供息率亦將為2.65%，大幅拋離一般活期存款戶口提供的年利率。

既然息率相同，豈不是可以全部抵銷按揭所支付的利息？事實是，Mortgage Link戶口設有存款上限，一般為樓按總額的50%，並且隨著年日遞減，儲蓄戶口的存款上限也會收窄。意思指，如果業主的供款額為500萬元，Mortgage Link的存款上限將會是250萬元；當業主努力還款，一段時間後按揭額減至200萬元，那麼Mortgage Link的存款上限也會跌至100萬元。

Mortgage Link固然不能對沖所有利息開支，但都可為業主節省部份供樓成本，除此之外，申請Mortgage Link一般還可享有現金回贈，業主可以留意。至於作為存款戶口，裡面的資金當然亦可隨時提取，若遇上需要資金的時候，靈活提存也是Mortgage Link的優點。

黃詠欣表示，最近有銀行提供首年的供款戶口的高息存款佔總貸款額的比例，由50%調升至60%。而且有銀行把這優惠延長至首3年，不過這個優惠只限指定可做綠色按揭的樓盤，同時貸款人可選擇把每月所收取的利息直接用於償還樓按本金。

以上講解集合樓按的重要入門概念，如想要更進階一點，就要再認識「插旗」、「光豬價」、罰息期、轉按、綠色按揭等。事實上，樓宇按揭可以充滿變化，準業主們也要留心息口走勢、市場變動等情況，有機會進一步減輕供樓壓力。

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來源：橙新聞 (2022.12.9)

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