近年不少新盤都會有不同的折扣優惠,部分可高達樓價的20%,於申請做按揭時,銀行一般會要求以扣減發展商優惠後的「折實價」,即俗稱的光豬價,去計算按揭成數,如果購入前未計算清楚,或會出現「失預算」的情況。

新盤按揭 | 銀行計算按揭成數的方法

近日我們有個求助個案,客戶購入一個新盤單位,臨約上的售價約550萬元,發展商有提供到印花稅補貼及傢俬禮券約20萬元,客戶沒有注意到銀行會把這些優惠視作售價折扣,在申請按揭時會先扣減這些補貼金額,才去計算按揭成數。

新盤按揭 | 真實案例 | 客戶自行以臨約價計按揭成數 怎料出錯?

客戶自行計算時,一直以為可用折扣前的售價借盡80%按揭,即是他可以借到440萬元(未計按揭保費),連同發展商的補貼金額約20萬元,客戶首期資金總額只需約90萬元(550-440-20),變相他可以做到約83%按揭。不過事實當然是做不到。

新盤按揭 | 真實案例 | 以爲可以「偷雞」借多一點

客戶實際上,只可以用「光豬價」,即530萬元(550萬 – 發展商補貼20萬元)去做80%按揭,即最高貸款額為424萬元( 未計算按揭保費),較客戶原來自行計算的少了16萬元,亦即是客戶的首期資金總數額要有106萬元(530-424)才可。幸好客戶在購入單位前,其實已預了足夠首期資金,只是看到發展商補貼時,才想到能否「偷雞」借多一點,所以不用「籌首期」,只是感覺與原來想像有一點落差。

新盤按揭 | 臨約價 VS「光豬價」的差別

這個案中客戶雖然對臨約價與「光豬價」的差別有誤解,但由於客戶的樓價在600萬以下,仍在可做樓花按揭的按保範圍,是以影響不是太大。不過,過去我們曾有個案,客戶臨約上的樓價是605萬元,由發展商提供額外4%樓價回贈,回贈後樓價是約580萬,雖然回贈後的樓價符合可做樓花按揭的按保範圍,但由於臨約上的樓價超出600萬元,銀行拒絕客戶的樓花高成數按揭申請,最高只能做到60%按揭。客戶最後要先行選用發展商一按加二按計劃,待入伙時再才轉回銀行按揭計劃。

由以上個案,建議在在買入新盤前,先找專業的按揭代理協助解讀價單上不同付款方法的利弊,預先先考慮好要選用哪個付款方法及風險成本,便可以避免出現上述個案中的尷尬按揭狀況。

image 7
一手按揭 | 黃詠欣:發展商優惠要扣減按揭金額?影響按揭成數?| 思考香港

買樓前必要知的按揭申請流程:【按揭新手懶人包】 ─ 按揭流程篇

延伸閱讀:按揭成數點計先最抵?按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇

延伸閱讀:一文看清 「新」、「舊」按揭保險計劃的優缺點

延伸閱讀:【按揭新手懶人包】高成數按揭保險篇 ( 新按保/ 原按保計劃)

專家樓評:業主轉按撞正樓價跌 隨時失預算 | 按揭擔保

來源:思考香港 (2023.5.9)


利嘉閣選擇揭開與坊間關係銀行的中介,是最大的不同,是有很多複雜的部分/曲折離奇的案例,我們都排除萬萬,出盡100%戰鬥力幫手!

利嘉閣按揭轉介熱線:2836 6121 / 2836 6183
WHATSAPP
 :  5662 2730
Email: mortgage@ricacorp.com


RicaMortgage Pro APP provides one stop mortgage support, tools and services to help you find out which mortgage loans that best suits your financial situation.

利嘉閣‧按揭易APP 提供一站式按揭服務及資訊,集「按揭計算機」、按揭轉介申請及免費預先評估於一身,助您輕鬆完成按揭流程。

下載 利嘉閣按揭易 app 無需露面,可做免費按揭預先評估:
IOS user: http://apple.co/1Nbxhzo
Android user: http://bit.ly/1IJhbJb

你可能感興趣的文章