香港加息｜美國聯儲局公佈議息結果，聯邦基金利率目標區間上調至5.25厘至5.5厘，加息幅度0.25厘，符合市場預期。香港方面，龍頭銀行匯豐（0005.HK）宣佈加息0.125%，最優惠利率（P）上升至5.875厘。有關變化對正在供樓的業主而言會造成甚麼影響？
香港加息｜美國息口升至逾22年新高
美國聯邦基金指標利率調高至5.25厘至5.5厘區間，為自2001年3月的22年來新高。聯儲局主席鮑威爾指，是否再加息將取決於美國通脹情況，因此未來息口走勢是否持續向上，仍有待觀察，惟業界普遍預期當局短期內不會減息。
香港加息｜港銀匯豐加息0.125厘
香港銀行方面，匯豐銀行帶頭加息0.125厘，最優惠利率（P）水平上升至5.875厘。以現時鎖息上限P-2.25%計，實際按揭利息水平上升至3.625厘。
若以借貸額500萬元計，加息前及加息後的每月供款額相差約1.6%，而全期利息支出則會上升20萬元，即約4.1%。
香港加息｜借貸額500萬元的供樓支出轉變
| 借貸額500萬元的供樓支出轉變 | 加息前 | 加息後（+0.125%） |
| 實際按息 | 3.5% | 3.625% |
| 每月供款 | $22,452 | $22,803 |
| 全期利息支出 | $3,082,805 | $3,208,924 |
香港加息｜加息對供樓人士實際影響不大
隨著本港加息0.125%，現時普遍供樓人士選用的H按封頂息率將升至3.625%，每100萬元按揭額，每月供款增加約70元（30年期計），加幅1.6%；以市場平均按揭額約500萬元為例，月供增約350元。 根據金管局今年《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，供樓人士之供款佔入息比率（DSR）仍處39%之健康低水平，反映置業人士經歷去年起之加息周期供款能力仍高，面對息率上升的防守力亦高，加息構成實質影響不大。
香港加息｜每借貸100萬元供款變化
若最優惠按揭利率（P）上升，以30年還款期及現時實際按息主要為3.5%計，每100萬元貸款的月供變化如下：
| 每借貸100萬元供款變化 | 實際按息 | 每月供款 | 變化／變幅 |
| 加息前 | 3.5% | $4,490 | / |
| 加息後 +0.125% | 3.625% | $4,561 | +$70 (+1.6%) |
| +0.25% | 3.75% | $4,631 | +$141 (+3.1%) |
香港加息｜每借貸500萬元供款變化
同樣以30年還款期計，貸款額為500萬元的供款變化如下：
| 每借貸100萬元供款變化 | 實際按息 | 每月供款 | 變化／變幅 |
| 加息前 | 3.5% | $22452 | / |
| 加息後 +0.125% | 3.625% | $22,803 | +$350 (+1.6%) |
| +0.25% | 3.75% | $23,156 | +$704 (+3.1%) |
香港加息｜香港銀行有條件調升P
香港方面，匯豐銀行加息後創自2008年1月（6厘）後即15年半新高，而滙豐銀行自2022年9月開始共加息5次，累計達0.875。曹德明認為，香港銀行再調升P已符合以下3項條件：
- 港美息口差距進一步擴寬；
- 套息交易持續，銀行結餘跌至500億元以下水平；
- 一個月HIBOR處於高水平
香港加息｜利嘉閣按揭：加幅溫和
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，本次跟隨美國加最優惠利率（P）屬預期之內，而幅度僅為0.125%，則較預期溫和。連同是次上調P，香港於今次加息周期累積加息0.875厘，幅度明顯較美國溫和，連同期間銀行曾調整按揭封頂息率，實際按息較一年前未上調封頂息及未加P前，累積加了1.125厘。以每100萬元按揭貸款額計，現時供款較一年前上升約609元（+15%）。
香港加息｜按揭現金回贈可抵銷開支
不過，黃詠欣指出，今年第2季起多家銀行先後多次上調按揭現金回贈，現時部分銀行非按保現金回贈升至2.6%至2.8%，足以抵銷數月的按揭利息支出。假設貸款額500萬元的話，可以有約13萬元現金回贈（以最低2.6%回贈計），便等同於息率3.625%之下，抵銷了約9個月的利息開支。
香港加息｜善用轉按節省利息
黃詠欣提醒，供樓人士要把握現時銀行仍以高現金回贈搶客的時機，善用轉按去抵銷加息的影響，特別是過去只做50%按揭的過千萬元物業單位，現時轉按，可套現更多資金及賺到更高現金回贈，足以抵銷加息影響。特別是早前做了發展商高成數按揭人士，如若步入加息期的話，也可把屋早前金管局放寬按揭措施的機遇轉回銀行計劃，節省利息開支的同時可賺到現金回贈。
香港加息｜套現較多現金免被收取利息
同時，一批大碼物業的業主，善用轉按套現再放回按揭高息戶口，可節省更多利息開支。以1,500萬元物業為例，在新修訂下不用按揭保險下，可以套現金額較50%按揭多約300萬元，以現時銀行轉按現金回贈普遍有2.6%至2.8%來說，保守計算可取得逾27萬元的現金回贈，較原來50%按揭可賺取的現金回贈多近8萬元（+40%）。套現多出的數百萬資金即使沒有任何投資或定期打算，單純放於按揭掛鈎高息戶口中，可收回等同於供樓的利息，也即是說多了一筆免息流動資金。
香港加息｜香港樓市整體未見大起色
根據中原研究部資料，2023年上半年二手私人住宅登記宗數18,134宗，較上年同期跌2%，反映通關對二手成交幫助不大。一手方面，中原研究部報告顯示，在2023年第2季，一手私人住宅新盤貨尾量升至2003年後新高，有19,085個，貼近兩萬個貨尾積存的危險線。至於上半年樓價，中原城市領先指數CCL上半年錄6.7%，但最新報165.18，較今年高位已錄1.9%的跌幅。
香港加息｜料下半年香港樓價調頭向下
金管局於今年7月初放寬1,500萬元物業的按揭成數，陳永傑指，有關措施確實減輕了置業人士的首期負擔，但對整體樓市交投氣氛幫助不大，7月份一二手成交依然膠著。美國再度加息的消息，相信將令市場更為觀望，而且情況將於下半年持續，相信下半年樓價呈下跌趨勢已是不爭事實，料下半年樓價跌幅將完全抵銷上半年的升幅（6.7%），他預料，需待明年息口轉向，以及經濟好轉，香港樓市才有機會轉跌為升。
香港加息｜籲重新審視樓市辣招
差估署最新公布，6月份私人住宅售價指數報349點，按月跌約0.54%，已連跌兩個月，為今年2月後新低，今年上半年仍升約4.27%。陳永傑指出，差估署指數連跌兩月，已反映樓價呈下調之勢，再加上美國再度加息，相信將令樓價下跌速度加快，而政府放寬按揭成數對樓市幫助效果不明顯，籲政府若有心救市，必須加大力度，重新審視所有逆周期辣招是否仍合時。
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來源：香港財經時報HKBT (2023.7.27)
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