大行上調按息│新造按息將升至4.125%逾15年新高水平

繼滙豐上調新造按息及縮減回贈優惠後，中銀香港亦計劃跟隨滙豐調整按息及回贈。兩間銀行都計劃於9月18日上調H按鎖息上限由現時P-2.25%大幅增加0.5厘至P-1.75厘，即實際封頂息率由3.625厘增加0.5厘至4.125厘，同時現金回贈亦會大幅下調，由目前可高達貸款額的3.1%的現金回贈，跌至最高只有約2%。以每500萬元貸款額計，每月供款較現時多約1,400元。是次調整僅限於有關銀行的新造按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響。

我們預計其他銀行都大機會跟隨調整，因此9月至10月，或會是有意申請轉按套現人士的「優惠尾班車」！建議有意或有需要做轉按套現作投資或有資金需要的人士，要把握未能一個半月的黃金時間，留住高現金回贈及較低封頂息的優惠。

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大行上調按息│加封頂息後，銀行還會加最優惠利率(P) 嗎？

現時市場分析大都認為美國聯儲局於9月加息的機會不大，但大型銀行卻於可能美國暫緩加息之際，突然大幅追加按息，而且幅度達0.5厘，與之前銀行上調最優惠利率時，以0.125厘至0.25厘的較溫和取態有很大的差異。

我們估計這個取態的變化是由於年初至年中，一向都是銀行搶按揭市場的時間，如果當時早早便上調按息，或難以達到業績指標。而至第3季尾段，部分銀行今年可能已近「跑夠數」，加上一個月拆息持續高企，資金成本壓力大之下，銀行才較大幅地「追加」按息，以紓緩資金成本的上升。

目前市場普遍認為美國年底前再加息的機率不多於50%，我們預計香港銀行在這次上調封頂息後，短線再上調最優惠利率的機會不太高。假若美國未來再加息，香港銀行即使會跟隨上調，預料最多僅是加0.125%至0.25%，不會再連續大幅加息。

上調按息│兩間大型銀行調整封頂息設「寬限期」│新盤買家9月底前申請仍能留住優惠

另外，要留意兩間大型銀行上調封頂息是有一段「寬限期」，對於現樓物業是在9月18日才生效，至於樓花物業則延至30號才生效，同時這是以申請日期計算，而不是提取貸款日期，亦即時說，短期內有申請按揭需要又或是正在考慮轉按的人士，應加快步伐申請，或仍能趕上「尾班車」。特別是早前選了180天即供成交期的新盤買家，亦應盡早申請，以鎖定優惠。

上調按息│善用mortgage link高息戶口│按息=存息，同為4.125%│用流動儲蓄去抵銷部份利息開支

過去每轉加息周期下，樓市交投會短線受影響，而成交靜，物業估價亦較易受部分劈價成交影響，而估價下調。是以如想趁樓價或股市向下，撈底入市的話，現時先鎖定較高物業估值，轉按套現，即使未有投資目標，但先把資金放到高息存款戶口(mortgage link) ，可收取等同按揭息率的利息，取得一筆零息的流動資金，以待合適時機出擊。

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如何做轉按套現最划算？│大額物業善用政府放寬按揭措施！套現贈現金回贈抵銷加息影響！

特別是持有較大額物業業主，在政府早前放寬按揭後，持有估值約1,500萬元的自用住宅，現時轉按最高可以做70%按揭(借1,050萬元)，以現時銀行轉按現金回贈可高達3.15%來說，可取得逾32.02萬元的銀行現金回贈，較過去只能做50%按揭(借750萬元)時，貸款額多20%(300萬元)，可取現金回贈較過去多40%，即9萬元 ( 750 x 3.05% = 22.87萬元，32.02萬 -22.87萬=9.15萬元) 。如本身未償還貸款額少於最新估值的50%，可套現資金便更多。

最高按揭成數	50%(修訂前)	70%(銀行按揭)
最高貸款額	750萬元	1,050萬元
現金回贈	22.875萬元	32.025萬元
月供	34,203.8元	47,885元
壓力測試下入息要求	71,857元	100,740元

以上假設實際按息為P-2.25% =3.625%(P:5.875%) ，年期30年。
資料只供參考，一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。

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如何做轉按套現最划算？│轉按套現自製供款假期

同時，轉按套現賺到的現金回贈，至少足以抵銷10個月的供款利息開支，亦可以說是變相自制免息供款期。

如何做轉按套現最划算？│甩發展商二按／呼吸Plan

不少新盤推售時，發展商都會提供「二按」、「發展商高成數按揭」，甚至是「呼吸Plan」幫助買家更易達到上車條件，這些計劃的按揭利率通常首幾年會較低，但當「蜜月期」一過便會急升。想避免捱貴息，就可以趁物業估價上升或政府進一步放寬按揭成數限制，及時轉按至銀行低息按揭計劃。

如何做轉按套現最划算？│轉按「甩按保」，放心出租免犯規

部分借款人會選擇透過購買按揭保險以高成數按揭上車，但這個方法不單須要支付按揭保險費用，相關物業亦規定只能作自住用途，不能出租。

假如物業隨後升值，貸款金額佔物業價格的比重下降，借款人或毋須再買按揭保險，便可退保並申請退回保費。如果在第1年退保，可獲退回40%保費，第2年為25%，而第3年內則可獲退回15%。

不過，要申請保費退款，就必須先償還整筆按揭貸款，單靠借款人手頭的資金未必足夠，透過轉按，便可以拿取新承按那間銀行批出的貸款金額，用來償還原本承按那間銀行的按揭貸款了。

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如何做轉按套現最划算？│轉按同步甩名，預留「人頭」再購入多一個物業

如果原本承造按揭時是「聯名物業」或有按揭擔保人，可趁「轉按」時順便「甩名」。

如果「聯名物業」轉按時順道「甩名」給近親，該物業可利用新按揭成數來套現，而「甩名」那位又可以恢復「首次置業」身份，「首置」人士除了可以申請高達90%自住物業按揭貸款外，須繳付的從價印花稅也較低。

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利率	H+1.3% (鎖息上限: P-2.25%)
現金回贈	高達3.15%**
其他優惠	送高息存款戶口
年期	最長30年

以上H是指一個月銀行同業拆息(HIBOR)，P是指銀行最優惠利率，現時為5.875%。資料只供參考，一概以有關銀行/貸款機構最終批核作準。
**有關更高回贈奬賞，請聯絡我們

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不論您是希望用物業轉按來套現清卡數或是私人貸款，都可先透過利嘉閣按揭代理為您的物業估價，我們的估價服務會較網上銀行更貼近市況，按揭專家再為您進行評估及分析，助您進一步了解轉按的優惠及回贈，讓您揀選最適合方案，提高成功批核機會。

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