最近有客人購入800萬元的物業,打算申請80%按揭,即貸款額為640萬元(連保費),客人從事金融業。惟他的薪金組合較為複雜,包括每月薪金33,000元、每月膳食津貼2,000元、年終雙糧33,000元(即平均每月2,750元)以及季度花紅(2018年為20萬及2019年為25萬元,合共約45萬,即平均每月約18,750元),經計算後,他的每月收入大約為5.65萬元。幸好疫情下金融業未算太受影響,銀行都願意接受其申請,不過每間銀行對於其薪金計算各有不同。

客戶薪酬結構
月薪$33,000
每月膳食津貼$2,000
年終雙糧$33,000 / 12 = 每月 $2,750
季度花紅2018 + 2019年共約45萬元 = $18,750/ 每月
合共每月薪酬$56,500
客戶從事金融業,薪酬結構複雜,每家銀行對其薪酬計算亦有差距。

有銀行將他近2年的季度花紅打8折,即平均每月花紅為15,000元,再加他每月薪金、津貼及雙糧合共37,750元,即每月收入為52,750元,但該行不批其爆壓測65%申請,故貸款額只有600萬元;另有銀行則以近1年季度花紅25萬元再打7折計算,即平均每月花紅為14,583元,再加他每月薪金等37,750元,即每月收入為52,333元,該行接納其爆壓測申請,亦都批出640萬元,不過息率較高;也有銀行季度花紅毋須打折,不過要取其近兩年季度花紅當中較低的一年去計算(即2018年20萬,平均每月花紅為16,666元),另外亦不計算其膳食津貼,經計算後每月收入為52,417元,但銀行要索取近兩年季度花紅每次的入帳紀錄,客戶未能全部提供,故批核胎死腹中。

不同銀行
對薪酬的計算方法有不同
爆壓測?批出最高貸款額
銀行A季度花紅:8折 = $15,000
月薪+津貼+雙糧 = $37,750
合共為 $52,750
不批600萬元
銀行B近1年季度花紅: 7折= $14,583
月薪+津貼+雙糧 = $37,750
合共為 $52,333
接納
(但息率較高)
640萬元
銀行C季度花紅: 只計花紅較低的一年= $16,666
膳食津貼: 不計算
月薪+雙糧 = $35,751
合共為 $52,417

客戶未能提供
季度花紅入帳紀錄
未能批核
銀行D 計算所有薪金、津貼及雙糧,季度花紅更不用打折
= $56,500
接納640萬元
我們為客戶找到適合銀行,接受其爆壓測申請,最終批出貸款額640萬(連保費),息率為H+1.45%,更享有保費66折。

雖然面對幾間銀行都未能成功批出客人的按揭要求,但我們在有多間合作銀行底下,最終都能為客戶找到適合銀行,不單計算所有薪金、津貼及雙糧,季度花紅更不用打折,亦肯接受其爆壓測申請,最終批出貸款額640萬(連保費),息率為H+1.45%,更享有保費66折。

最後,筆者建議若果屬於非固定收入人士,而薪金當中包括了獎金、花紅、佣金及津貼等等,在置業前可先向銀行或專業人士作查詢,可以的話不妨作預先評估,另外亦要保存最近兩年的入息證明就會較為穩妥。

來源:東網 on.cc 專欄2020年10月30日(五) 11:50

【按揭小百科】津貼花紅不打折 再加爆壓測 成功批出高成數按揭

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