近日有中小型銀行上調H按(銀行同業拆息按揭)鎖息上限,由2.5厘增至2.725厘,利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,銀行H按調升封頂,相信是出於資金成本上升的考慮,近日拆息上升,加上看到部分中小型銀行多次上調定期存款息率,有銀行更把3個月期定存年息升至逾8厘。

銀行加按息前奏:調整H按優惠

銀行高息搶存之下,亦會影響到銀行貸款息率的上調。黃詠欣提醒,參考上一轉加息周期,香港銀行於2018年上調按息前大半年已開始調整H按優惠,包括上調封項頂息率。因此,H按計劃及優惠的轉變,是銀行加按息的前奏及「試水溫」行為之一,供樓人士宜留意供款上升的影響,及早作出部署。

受疫情影響,銀行或會在第三季尾才上調按息

不過,今年初受疫情影響,大部分銀行在第二季才開始跑今年的按揭業績。因此黃詠欣相信,在近期仍有銀行上調按揭現金回贈吸客下,某程度上反映出部分銀行仍未「跑夠數」,預計美國聯儲局即使7月再加息,香港銀行未必會立刻跟隨,加上目前銀行體系結餘仍有逾2,300億元,樓按相關拆息亦未觸及鎖息上限,黃詠欣預料香港銀行或要於第3季尾才大機會上調按息。

趁鎖息上限未調整,盡早實現低鎖息轉按

以目前平均貸款額約500萬元去計算,年期30年,以6月29日一個月拆息為0.88%,H按(H+1.3%)實際按息為18,934元,較2022年1月10日一個月拆息最低約0.128%計,每月供款已增加約1,850元,加幅已逾10%。

(圖表1) 黃詠欣提醒,年底香港銀行加按息的機會極大,新盤買家選用即供付款計劃,會較建期付款計劃更划算。因為現時H按鎖定上限較低,而銀行在計算買家壓力測試時,是用鎖息上限或P按息作計算,若新盤買家薪金僅僅足夠通過壓力測試,又選用建期付款計劃,即通常在兩至三年後才「上會」,屆時的息口必然跟現在有所不同,如若薪金上升未能跟上加息速度,屆時便有機會需要預備多些首期又或是要加入擔保人。

利嘉閣按揭: 中小型銀行上調H按鎖息上限  加按息前奏?
(圖表1) 供款壓力變化

另外,由於大部分銀行未調整按揭鎖息上限,黃詠欣建議有意轉按的人士要加快步伐,捉緊銀行轉按優惠尾班車,以較低的鎖息上限,同時賺取現時較高的銀行按揭現金回贈及選用有高息存款掛鈎(mortgage link)戶口的按揭計劃,對沖到未來可能加息的影響。

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