美國聯儲局一如市埸預期宣布再加息0.75厘,聯邦基金利率升至介乎1.5至1.75厘,今次為美國聯儲局1994年以來最大的加息幅度,亦是今年內第3次加息,累計加息已達1.5厘。美聯儲表明遏制通脹至關重要,目標要讓通脹率回落至2%,按利率期貨顯示,聯邦基金利率年底有約88%機率,至少升上3.5厘至3.75厘,意味著仍有2厘的加息空間。

若香港銀行體系結餘跌至一千億元樓下,香港加息機會即大增

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,美國加息步伐急,港美息差擴闊,資金外流下,近日看到港元多次觸及弱方兌換保證水平,港元弱、加上臨近半年結,令拆息抽高,短期或會升至0.7厘以上,令H按實際按息觸及2厘。至年底前一個月拆息很大機會高於1.2厘,令H按實際按息持續處於鎖息上限(P-2.5厘=2.5厘)的水平。至於香港銀行何時加息,便要留意香港銀行體系結餘會否跌至1000億元樓下(目前約為2806億元),便可能是香港銀行加按息的訊號。

黃詠欣又指,參考上一轉加息周期,香港銀行於美國加息8次,才加按息一次,幅度僅0.125%,當時的香港銀行體系結餘跌至約760億元,同時拆息抽升至2厘以上水平。(見圖1)。

(圖1: 香港銀行體系結餘與息率走勢比較)
(圖1: 香港銀行體系結餘與息率走勢比較)

今年年底或會有加息壓力,對供款有影響,有意置業人士應提早部處

近月香港銀行間按揭競爭激烈,近月不論大中小銀行皆相繼上調現金回贈吸客以搶佔按揭市場佔有率,相信就是希望趕於加息前吸客。黃詠欣相信如美國加息步伐不減,香港銀行最快於今年底或會有加息的壓力,建議供樓人士及有意置業人士應留意相關息口變化,對供款的影響。

以目前平均貸款額約500萬元去計算,年期30年,以6月14日美國加息前,H按實際按息1.82厘計,每月供款約1.8萬元,如一個月拆息高於1.2厘,升至鎖息上限2.5厘水平的話,每月供款會增至約1.98萬元,多了1,722元(+9.55%),全期利息開支會增加約62萬元。若假設銀行加按息0.125%,每月供款便會增至逾2萬元,增幅將逾11%。(見圖2)

(圖2: 假設香港銀行加按息下,供款壓力變化)
(圖2: 假設香港銀行加按息下,供款壓力變化)

利用存款掛鈎戶口對抗加息壓力

黃詠欣又提醒,若預期未來港息上升,新盤買家選用即供付款計劃,會較建期付款計劃理想。因為若買家預期薪金升幅有限,又選用建期付款計劃,即通常在兩至三年後才「上會」,屆時的息口必然跟現在有所不同,可能受加息影響而未能通過壓力測試,屆時便有機會需要預備多些首期又或是要加入擔保人。

至於供樓中的人士黃詠欣則建議可善用轉按賺現金贈,以及利用「按揭儲蓄掛鈎戶口」(MORTGAGE LINK) 以賺取利息,以減少加息的影響。黃詠欣解釋,現時部分銀行的「按揭儲蓄掛鈎戶口」容許貸款人及一至兩名親友的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息,部分銀行亦可後補上加上親友的名字。不過,她提醒貸款人及家人的享高息的總存款金額,不能超過總貸款金額50%。

撰文: 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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