按揭BB班 | 急急如律令？|「先買後賣」VS「先賣後買」

自從按揭成數喺2023年7月放寬後，1,500萬元以下嘅自住物業，喺按揭保險計劃下最多可以借80%。唔少業主都想趁按揭放寬同埋樓價回落，換更大嘅物業自住，但換樓客都需要面臨一個抉擇，就係「先賣後買」定係「先買後賣」。

「先買後賣」| 「先買後賣」即係咩？

先講「先買後賣」，係指換樓客買咗新物業先，之後再賣出原有物業。

指換樓客買咗新物業先，之後再賣出原有物業。

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「先買後賣」 | 「先買後賣」有咩好處？

除咗可以避免睇中新物業之後、等緊舊有物業賣出期間，被人「截糊」之外，又可以有更多時間裝修佈置新居；如果買賣時間安排得當，仲可以直接由舊屋搬去新屋，中間唔使搵屋短租或暫時存放傢俬雜物，只係搬一次屋就得，慳番唔少金錢、時間、心力。適逢樓市呈上升趨勢嘅話，更加可以等到更高價錢先將舊物業賣走添。

「先買後賣」 | 印花稅總會找上你！

不過，因為換樓人士簽約買新物業時，仲未出售舊物業，所以唔可以利用沽出舊物業嘅資金去買新單位。同時，換樓人士都未能回復首次置業資格，需要繳付15%嘅「雙倍印花稅」(DSD)，除非喺簽轉讓契約後12個月內，成功將原有物業賣出，先可以申請退番「『從價印花稅』減去『首置印花稅』」嘅差額；如果成功申請到，即係實際繳交嘅稅款會同首置客睇齊，但一開始點都要拎咗舊錢出嚟先，退款亦都需時；如果一年內仲未賣出舊有物業，就直情攞唔番個差額添，所以為咗退稅，有可能要喺低過心目中嘅價位將舊物業「平賣」。

「先買後賣」 | 買樓雜費一覽

• 經紀佣金
• 律師費
• 裝修傢俬費用
• 新物業差餉
• 管理費

唔好忘記，買新物業嗰時，仲有其他嘅雜費要交，例如經紀佣金、律師費、裝修傢俬費用咁，而且換樓通常都係愈住愈大，即係日後新物業差餉、管理費都可能會增加。如果一心諗住落咗訂買咗心儀嘅新物業先，等賣咗原有物業就會有資金回籠幫補嘅話，一旦原有物業未能喺預期嘅時間同價位賣出，隨時搞到財務狀況出現問題。

「先買後賣」 | 申請按揭小貼士

仲要留意嘅係，為新物業申請按揭時，因為仍然持有舊物業，銀行同按揭保險公司對非首置物業嘅按揭成數同壓力測試會收緊。當中按揭成數會收緊10%，而壓力測試就會將舊物業同新物業嘅按揭供款額加起嚟，用總額去同申請人嘅入息做比對，即係需要更高嘅入息要求先可以過到壓測。

為免新物業要「撻訂」收場，採取「先買後賣」方式，就更加要計好條數，所以比較適合財政實力強嘅換樓人士。

「先賣後買」

如果想避免以上「計劃不似預期」嘅情況，可以選擇「先賣後買」，亦即係賣出唯一嘅物業之後，先買入新嘅物業。

如果想避免以上「計劃不似預期」嘅情況，可以選擇「先賣後買」，亦即係賣出唯一嘅物業之後，先買入新嘅物業。

「先賣後買」 | 「先賣後買」有咩好處？

好處當然係可以等埋由舊物業套現出嚟嘅資金，先用嚟支付新物業嘅訂金或首期。同時換樓人士又可以恢復番首置身分，只要舊物業嘅臨時買賣合約成交日期，喺新物業嘅臨約成交日期之前，就唔使畀15%「雙倍印花稅」，只需要按照較低嘅「第二標準」稅率去交印花稅就得喇，慳錢得嚟又可以免卻搞退稅手續嘅繁複。到申請新物業按揭嗰陣，又唔使因為持有多過一個物業，而要面對額外嚴格嘅審批標準。

「先賣後買」 | 換樓人士注意

不過，喺賣咗原有物業之後，到入住新物業期間，換樓人士就要預多筆錢租樓，或者搵地方暫住同安置舊物業嘅傢俬雜物，又要搬兩次屋，無「先買後賣」咁方便。如果樓價正處於上升趨勢，「先賣後買」亦需要犧牲樓價潛在嘅升值空間。

總括嚟講，最主要嘅考慮因素都係換樓人士嘅財務狀況同樓價趨勢，如果個人資金充裕、樓價向上，採用「先買後賣」就更為合適喇。

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