「銀主盤」嘅放盤量喺今個月突破200個,係2008年金融海嘯以嚟最多。當物業代理嘅放盤或新聞標題見到「銀主盤」,好多時會標榜係「大平賣」、「蝕讓」、「低於市價」,如果想執平貨買番個,申請按揭時有咩要提防?

甚麼是「銀主盤」?

若業主未能按時償還按揭貸款,放貸嘅銀行或財務公司(銀主)就有權將物業收番嚟,經法庭審理,執達吏清場,再透過代理或拍賣行轉售,呢個就係所謂嘅「銀主盤」喇。

「銀主盤」點樣定價?

「銀主盤」嘅叫價唔會僅僅夠用嚟償還原業主未還清嘅按揭貸款就算,而係根據測量師估價及銀行開價而定。而銀行訂價時,一般需考慮是否足夠償還樓按及其客人在該銀行的業主貸款,如信用咭,私貸等。售出所得嘅資金,用嚟還清按揭貸款畀銀主之後,如果仲有剩,就會畀番原業主。

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是否「蝕大本」都一定要賣?

因此,「銀主盤」唔一定係「蝕大本」、「低於市價」。只係多業主出現斷供情況嘅時候,通常係經濟疲弱、資產市場淡靜、樓價低迷,而銀行寧願劈價套現,導致出現呢種錯覺。亦有部份銀主盤,拍賣價未達銀主要求。因此會唔賣收回。

另外,若業主連供樓都無錢,都不必期望單位有花錢裝修保養,部分「銀主盤」可能係因為單位內部日久失修,或者有僭建、樓契唔齊、業權有爭拗,甚至係凶宅,引致估價「低於市價」。

「銀主盤」申請按揭要注意

一般嚟講,「銀主盤」按揭同其他二手物業一樣,貸款年期最長可以做到30年,按揭息率都唔會特別高過一般二手樓。

不過,要注意若買「銀主盤」銀主通常要求必買必賣。如果個銀主盤有僭建、樓契唔齊、業權有爭拗,甚至係凶宅,可能會不獲批按揭,到時買家要預備隨時抬錢full pay。

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「銀主盤」的買賣流程

喺買賣流程上,「銀主盤」同二手樓亦有啲不同。買二手樓時,會先簽署「臨時買賣合約」,通常14日後先再簽「正式買賣合約」;但投得「銀主盤」後,買家就要即刻畀樓價嘅10%做訂金,同埋簽署「正式買賣合約」,普遍喺45日後就會正式成交,所以「銀主盤」買家要盡快申請按揭。

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