新盤按揭難題│5年前選用發展商按揭，被通知已到期，續期息率升至10厘，如何解決？

新盤按揭難題│發展商按揭按揭計劃是一面「雙刃劍」？

過去經常都提醒，發展商按揭的按揭計劃，是一面「雙刃劍」。如果善用首2至3年的低息期，可以節省利息，同時對自僱或非固定收入等未必齊入息證明的人士，爭取到2年時間去好好整理入息資料，趕於發展商按揭進入高息前便轉回銀行按揭。不過，如果「拖延症」發作，在步入高息期後仍遲遲不去計劃轉回銀行按揭的話，可能會出現進退兩難的困境。

新盤按揭難題│5年前購入新盤，選用發展商5年期按揭計劃，息率已升至P=5.875%，但估值下跌了，能免補差價下轉按？

近日我們接到這類個案，客戶5年前以2,700萬元購入單位，由於當時客戶已有按揭在身，於銀行只可以申請申請40%按揭，於是他便轉投發展商提供的按揭計劃，做了60%按揭，客戶認為首3年發展商按揭是免息至1厘息，即使第4年息率升至P，即已升至逾5厘水平，他仍然認為「以幾年平均數計」不是太高息，所以沒立刻處理轉按，怎料在按揭步入第5年時，當年為發展商提供按揭的財務機構向客表示，由於客戶物業最新估值下跌，要客戶補約200萬元差額，又或是加按息至10厘，才會繼續為其提供按揭。

新盤按揭難題│單位估值較買入價跌了15%│轉角市，銀行間估值差異大？

客戶自行查看網上銀行估價，發現單位估值的確較其買入價跌了15%左右，他極為徬徨下找我們幫忙。經了解，我們發現客戶所持單位屬於「特色戶」，不同銀行間的估值差距會較普通單位多，在我們爭取下，幫客戶找到估值較客戶購入價高約10%的銀行。

新盤按揭難題│受惠金管局2023年7月放寬按揭，成為發展商按揭逃生門？

同時，客戶受惠7月時金管局放寬按揭的措施，即使他有其他按揭在身，他可以申請的最高按揭成數由放寬前的40%增至50%。而客戶已供款近5年，是以餘下貸款額已經貼近原購入價的50%，因此客戶不用補任何首期資金，已經可以無縫轉回銀行按揭，息率為3.725%，較原本息率已升至最優惠利率(P)5.875%的水平，每月供款大減逾2萬元(24%)。

新盤按揭難題│注意發展商按揭年期限制以及數年後的息率變化！

其實不單單是上述的個案，近年樓市表現牛皮，近5年購入的新盤的業主，如果當初選用了發展商按揭，都可能出現類似估價下跌，要補差價才能轉回銀行按揭，令到不少業主「焗住捱貴息」。例如有新盤業主3年前購入價為678萬元，最新估值為550萬元，差距近19%，業主當年是做了85%發展商一按，現時已步入高息期，息率升至P的水平，但由於未還貸款額多於物業最新估值，除非業主有資金補回20%首期，否則基本不可能轉回銀行按揭。亦有個案是財務公司於3年後不再為按揭續期，我們要為客戶先找到另一家財務公司作短期貸款，雖然高息，但至少為客戶爭取到時間，售出物業以減少損失。

由上述例子要提醒大家，如若要選用發展商按揭，必要為後續轉按回銀行計劃及早做好準備，又或是早點找專業按揭代理協助處理，或可早點找到合適的解決或過渡方案，減少損失。

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