香港按揭證券公司近日宣布放寬樓花住宅物業的按揭成數上限，將其與已落成住宅物業的按揭保險條款看齊，修訂適用於2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的樓花物業。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 放寬樓花按揭
今次是繼7月7日放寬按保計劃後，短時間內再有放寬措施。
今次是繼7月7日放寬按保計劃後，短時間內再有放寬措施。按統計，逾75%客戶購買樓花新盤時會選用建期計劃，主因是在這次修定之前，只有600萬元或以下的樓花住宅物業可以申請高成數按揭保險，如樓價超出600萬元，而又想申請高成數按揭，客戶只可以待物業入伙時才能申請按揭。因此，過去選用建期付款計劃的客戶，大幅高於選用即供計劃客戶。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 放寬樓花按揭 預期選用即供付款比例升
那麼是次放寬後，新盤按保用家已無600萬元的門檻限制，選用即供計劃的客戶會否明顯增加？
在考慮選用即供與建期計劃之間，用家還要注意甚麼因素？
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 即供付款 | 選用即供計劃好處
首先，要了解何謂「即供付款」？即供計劃是指在簽訂正式買賣合約後，買家在樓盤仍未落成時，已經開始由申請按揭去供樓。大部分發展商為了加快資金回籠，會為選用即供計劃的買家提供較多優惠，樓價折扣一般較建築期付款計劃多逾3%，部分新盤的樓價折扣差距可達10%。是次放寬樓花按保，可令買家更靈活地按自己需要選擇即供還是建期計劃，預計未來選用即供付款的買家比例會明顯上升。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 即供付款 | 鎖定現時按揭利率和優惠
除了樓價折扣較多，選用即供計劃另一個好處是買家可以鎖定現時的按揭利率和優惠。早前多家大型銀行宣布上調銀行同業拆息按揭（H按）封頂息率至4.125厘，但目前仍有小部分銀行未上調，仍然有封頂息3.625厘的息率優惠，對於近日購入新盤的買家，可以選擇即供計劃以立即鎖定較低息的按揭計劃，趕上按揭優惠尾班車。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 即供付款 | 減少一旦樓花期內，樓價下跌的影響?
同時，即供計劃用家不用承擔樓花期內樓價下跌，導致可能面對之估價不足問題，或期間收入下跌，而難以通過按揭入息要求等風險。不過，即供計劃有利亦有弊，選用前要考慮自身的財務安排，特別是換樓的人士或正在租樓的人士，選用即供計劃便要預備直至入伙前，都可能要負擔多一個物業供款開支。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 建築期付款的注意事項
至於「建築期付款」，是指樓盤落成後，買家才開始供樓。正如上述提到，多數新盤的建期付款計劃，樓價折扣較小，但買家毋須即時供樓，對於換樓人士或正有其他租樓等開支的人士，相對地不用承受那麼大的供款壓力。
不過，由於銀行批核按揭時，是會以批核時的最新估值去計算按揭成數，因此建期買家可能要承擔未來樓價一旦向下，於入伙上會時樓價已較買入時回落，而出現估價不足，導致未能獲銀行批足按揭成數的風險。
其實，不論是「即供」還是「建期」付款計劃，都各有利弊，而是次放寬措施只是令新盤買家多了靈活度。
現時大部分新盤除了「即供」及「建期」計劃，發展商亦可能有提供其他付款優惠，如不了解如何選擇才對自己最有利，建議找專業按揭代理協助分析不同計劃的風險與好處。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 放寬樓花按揭保險成數詳情：
價格為1,000萬港元或以下的合資格樓花物業，最高按揭保險成數90%；
價格為1,000萬港元以上至1,500萬港元的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為80%或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數，以較高者為準；及
價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為70%或以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數，以較高者為準。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為放寬樓花按揭，對新盤市場是好消息。亦可以令到購入一手新盤的買家有更靈活選擇即供或建期付款計劃。
2023放寬按揭 | 經修訂後樓花 / 已落成住宅物業按揭保險成數
| 物業樓價 | 按揭成數 |
| 價格為1,000萬港元或以下的合資格樓花物業 | 最高按揭保險成數90% |
| 價格為1,000萬港元以上至1,500萬港元的合資格樓花物業 | 最高按揭保險成數為80%或 以按揭貸款上限900萬港元計算的成數 (以較高者為準) |
| 價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的合資格樓花物業 | 最高按揭保險成數為70%或 以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數 (以較高者為準) |
目前大部份發展商為了加快資金回籠，會為選擇「即供付款」的樓花買家提供較多優惠，物業呎價會比選用「建築期付款」低。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 「波叔plan」、「林鄭plan」成歷史？
不過，過去由於「新按保」(又稱「波叔plan」、「林鄭plan」)計劃，不能用於樓花物業，選用即供的買家只能用「舊制」的按揭保險計劃，即是樓價600萬元以下的單位，最高可以申請80%按揭，而樓價450萬元以下的單位，最高可以做80%至90%按揭，貸款額上限為360萬元。如新盤售價超出上述範圍，過去買家如沒有足夠首期資金，便只能選擇建期付款，如等待入伙期間息率變化、收入下跌或樓價下調，買家都可能面對未能通過入息要求或估價不足等風險，而導致失去預算。
黃詠欣認為是次修定，新盤買家不用有大筆首期資金已可即時上會，同時可更早做好財務安排。不過，單純放寬樓花按揭，而不減辣，預計對樓市刺激作用有限。
文章同時轉載於：東方日報 (2023.09.30)
資料更新日期: 2023年9月30日
【2023放寬按揭】一文看清│2023按揭新修訂│按揭成數計算、按保計劃懶人包！
香港金融管理局（金管局）於2023年7月7日宣布放寬部分逆周期監管措施，是自2009年推出逆周期收緊按揭措施以來首次放寬。
這次放寬按揭的範圍頗全面，由一般銀行按揭、按揭保險計劃、海外收入人士、工商物業，以至二按皆有變動，絕非「微調」，受惠的人士，由上車客、換樓客，以至資助房屋買家，皆可以受惠，我們整理整個放寬措施的重點以及最多人忽略或誤解的地方，一一詳細解說。
延伸閱讀：按揭成數點計先最抵？按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇
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