美國聯儲局宣布再加息0.75厘,聯邦基金利率升至介乎2.25至2.5厘,為今年內第4次加息,已累計加息2.25厘,加幅已經等同上一轉(2015-2018年)整個加息周期相同。美國聯儲局重申高度關注通脹風險,要讓通脹率回落至2%,預告仍會再加息。按利率期貨顯示,聯邦基金利率9月至少會再加0.25厘,而至年底有逾70%的機會,升至3.25至3.5厘,意味著年底前仍有1厘的加息空間。

加息先兆已現,第3季內港銀加息機會高

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,美國加息步伐急,港美息差擴闊,資金外流加快,目前香港銀行體系結餘已跌至約1,651億元的水平,同時拆息抽高,與樓按相關的一個月拆息已升至1.3%以上,以目前最優惠H按為H+1.3%計算,H按已升至鎖息上限的水平。事實上,早前已有中小型銀行率先上調H按鎖息上限,上述數項皆是香港銀行快將加息的預警訊號。

銀行體系結餘或9月前跌穿1,000億元,一個月拆息或升至2厘以上

黃詠欣認為目前要留意港銀行體系結餘的變化,很大機會於9月前已跌至1,000億元樓下,如若同時1個月拆息升至2厘或以上,令到最優惠利率(P)與一個月拆息的利差(Prime-HIBOR spread)跌至3%以下,銀行便大機會加息。以目前情況來看,如若美國聯儲局9月再加息,香港銀行屆時跟隨加息的機會很大。參考上一轉加息周期,當時的香港銀行體系結餘跌至約760億元,同時拆息抽升至2厘以上水平,香港銀行便加息。(見圖1)

聯邦基金利率走勢、美國香港銀行體系結餘及香港息率走勢比較_Jul 2022
(圖1: 聯邦基金利率走勢、美國香港銀行體系結餘及香港息率走勢比較)

拆息上升下,現時500萬按揭供款,已較年初多逾2,600元

黃詠欣提醒短期內,即使P未上調,或會有更多銀行上調H按鎖息上限及減少H按優惠,例如會由H+1.3%,升至H+1.4%。即使未加息,在拆息抽升下,H按實際按息長期處於鎖息上限水平,供樓負擔也明顯有所增加,以目前平均貸款額約500萬元為例子,用最長年期30年計算,於2.5厘鎖息上限時,每月供款為19,756元,較今年1月10日1個月拆息僅0.128厘時,每月供款多約2,672元(+15.64%)

倘加息0.25厘,每500萬元貸款月供多656元

如若香港銀行於9月加息0.25厘的話,每月供款負擔將較目前2.5厘按息,增加656元,同時壓力測試下的入息要求亦增加1,315元至48,631元,有意置業人士做好預算。(見圖2)

(圖2: 假設香港銀行加按息下,供款壓力變化)

4招抗衡「息魔」影響

1.  選用即供付款計劃
詠欣建議新盤買家在加息周期下,選用即供付款計劃,會較建期付款計劃划算。因為選用建期付款計劃,即通常在兩至三年後才「上會」,屆時的息口上升,壓力測試下的入息要求亦必然會增加,如若薪金升幅追不上加息步伐,或要找擔保人才能通過銀行要求。

2.轉按賺現金贈抵銷加息影響
至於供樓中的人士黃詠欣則建議可善用轉按賺現金回贈,以500萬貸款為例,轉按便可亨約8.55萬元的現金回贈,扣除律師費等開支約1萬元,餘額仍足以抵銷逾61%的首年利息開支。

3. 善用按揭儲蓄掛鈎戶口
另外,亦可利用「按揭儲蓄掛鈎戶口」(MORTGAGE LINK) 賺息去減少加息的影響。黃詠欣解釋現時部分銀行的「按揭儲蓄掛鈎戶口」容許貸款人及一至兩名親友的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息,部分銀行亦可後補上加上親友的名字。不過,她提醒貸款人及家人的享高息的總存款金額,不能超過總貸款金額50%。

4.考慮用拉長年期的方法去減少供款負擔
現時銀行按揭年期最長只有30年,若然覺得息口上升,每月供款壓力較大的話,可善用轉按自制多於30年的按揭年期,例如供樓人士已供款2年,即剩餘按揭年期為28年,如若在這時轉按,再把按揭年期拉長至30年,貸款額不增加的情況下,每月供款金額會減少。以貸款額500萬、按息2.5厘做計算,原供款為1.97萬元,供款2年後轉按再做30年按揭的話,每月供款會減至1.88萬元,每月供款少約900元,即使預計加息0.125厘,每月供款仍較原本少近600元。(見圖表3)

(圖表3:拉長年期減每月供款負擔例子)

撰文: 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

利嘉閣按揭: 港銀第3季或加息0.25% 年內或加息多於一次

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