同大家溫故知新一下，在申請按揭時，如以入息審批，當中包括每月薪金、佣金、花紅及雙糧等都會被計算在內，但若果以上種種經計算後都未能通過銀行入息要求，屆時租金收入可能幫到一把！
【入息要求】| 入息唔夠計﹖租金收入可能幫到手！| 本地物業租金收入怎計算？
將所有物業租金收入的折扣定為30%或40%：
1. 如能提供租金證明(即已打釐印的租約)折扣率為30%
2. 相反無租金證明折扣率為40%
首先，銀行如何計算租金收入呢﹖金管局過往曾向銀行發出指引，要求銀行在計算借款人供款佔收入比率時，將所有物業租金收入的折扣定為30%或40%，如能提供租金證明(即已打釐印的租約)折扣率為30%，相反無租金證明折扣率為40%，例如﹕租金收入為$20,000，則當作$12,000(無證明)或$14,000(有證明)去計算。
| 本地物業租金收入怎計算？ 例如﹕租金收入為$20,000 | 有租金證明 (即已打釐印的租約) | 無租金證明折 |
| 折扣率 | 30% | 40% |
| 銀行可計算的租金收入 | $14,000 | $12,000 |
【入息要求】| 入息唔夠計﹖租金收入可能幫到手！| 國內物業租金收入怎計算？
另外，是否只會計算香港物業的租金收入呢﹖其實大部份銀行都會將國內物業的租金收入計算在內，在申請時要提供國內物業之房產證(以證明該物業為現契物業)、租約證明以及最近三個月租金之銀行入帳紀錄，屆時銀行就會以租金收入之6折去計算，有部份銀行更要折上折(即6折後再打折才去計算)。
【入息要求】|【按揭實例】 | 留意「預估租金收入」仍需打折！
近日有一個類似個案，客戶購入一手物業約為550萬，她計劃申請貸款金額為275萬，她任職大學研究助理月入約為$25,000，經計算後入息要求大約為$28,000，以她的收入並未能通過銀行要求。
經了解客戶情況後，我們嘗試兩個方法去協助客戶，由於她打算申請五成按揭，故此可以將該物業改為放租用途因而得出「預估租金收入」去計算，經銀行估值後該物業租值約$12,500，6折計算後「預估租金收入」為$7,500，即總收入合共為$32,500。
【入息要求】|【按揭實例】 | 出租用途會將入息要求提高
不過非自住用途的物業在計算供款佔入息比率及壓力測試時會較為嚴格，故當該物業改為出租用途後銀行對客戶的入息要求亦提高至$33,320才能通過，因此用這方法仍未能通過入息要求。
| 一手物業約為550萬 貸款金額為275萬 客戶原入息為$25,000 | 方法一 將該物業改為放租用途 |
| 按揭成數 | 50% |
| 入息要求 | $33,320 |
| 預估租金收入 | $12,500 |
| 6折計算後 | 實際租金收入 | $7,500 |
| 客戶總收入 | $25,000 + $7,500 = $32,500 |
【入息要求】|【按揭實例】 | 加按揭擔保人再用國内物業租金收入作入息
唯有用另一方法就是加入按揭擔保人，她只有現年55歲的媽媽作為擔保人，不過媽媽是澳門人及全職家庭主婦，幸好她持有一個澳門現契物業收租，每月租金約為$11,000，由於澳門物業未能提供房產證、釐印等證明，故銀行要求客戶提供有效租約、證明業權的文件、證明沒有按揭貸款的文件及最近三個月租金之銀行入帳紀錄。
而在計算租金收入時則先7折後再6折，經計算後實際租金收入為$4,620 ($11,000X70%X60%)，即總收入合共為$29,620，反而用這個方法便能通過銀行的入息要求了！
| 一手物業約為550萬 貸款金額為275萬 客戶原入息為$25,000 | 方法二 加按揭擔保人再用國内物業租金收入作入息 |
| 按揭成數 | 50% |
| 入息要求 | $28,000 |
| 國内物業每月租金收入 | $11,000 |
| 先7折後再6折計算後 | 實際租金收入 | $4,620 |
| 客戶總收入 | $25,000 + $4,620 = $29,620 |
就以上所述，單單只是「租金收入」一項在按揭批核時已充滿學問，每間銀行取態及計算亦有所不同，故此申請按揭時還是找專業顧問協助，便能確保萬無一失。
想了解更多有關按揭資訊，歡迎留言比利嘉閣按揭按揭專員！
文章同時轉載於：經濟一週 (2024.01.29)
利嘉閣選擇揭開與坊間關係銀行的中介，是最大的不同，是有很多複雜的部分/曲折離奇的案例，我們都排除萬萬，出盡100%戰鬥力幫手！
利嘉閣按揭轉介熱線：2836 6121 / 2836 6183
WHATSAPP : 5662 2730
Email: mortgage@ricacorp.com
更多有關 按揭的資訊:
【2024跌市買樓攻略】加息周期VS樓市回調，劈價盤湧現，如何衡量是否執平貨時機？
近月樓市交投淡靜，不少業主議價幅度擴大，多區都出現劈價成交，有單位呎價創逾6年新低，與2年前相比，部分屋苑售價跌近30%。
引用「股神」名句「在別人恐懼時我貪婪」
在加息周期，樓價下調之際，會否是入市「執平貨」的時機？現時樓價跌幅，已足以抵銷加息影響了嗎？如何衡量單位是否「平貨」？
【2023放寬按揭】一文看清│2023按揭新修訂│按揭成數計算、按保計劃懶人包！
香港金融管理局（金管局）於2023年7月7日宣布放寬部分逆周期監管措施，是自2009年推出逆周期收緊按揭措施以來首次放寬。這次放寬按揭的範圍頗全面，由一般銀行按揭、按揭保險計劃、海外收入人士、工商物業，以至二按皆有變動，絕非「微調」，受惠的人士，由上車客、換樓客，以至資助房屋買家，皆可以受惠，我們整理整個放寬措施的重點以及最多人忽略或誤解的地方，一一詳細解說。
按揭成數點計先最抵？按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇
香港上車盤普遍都要幾百萬元起跳，不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓，通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」，其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗，導致「撻訂」，就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引，影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入，以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。
發展商按揭│「呼吸Plan」/供款假期計劃/ 免息免供計劃/ 漸進式按揭等，是危還是機？
近月樓市交投放慢，買家觀望之下，不少新盤為求加快銷情，發展商都會推出不同的按揭優惠，例如提供息率保障、供款假期(於指定期內免息免供)、漸進式按揭，以及免壓測供息不供本計劃等等，不少人形容這類發展商按揭計劃為「呼吸Plan」，買家只要仍有呼吸便可借到錢，事實又是否這樣？選用這類計劃又是否比銀行按揭更慳息？有沒有風險呢？
新盤按揭難題│5年前選用發展商按揭，被通知已到期，續期息率升至10厘，如何解決？
過去經常都提醒，發展商按揭的按揭計劃，是一面「雙刃劍」。如果善用首2至3年的低息期，可以節省利息，同時對自僱或非固定收入等未必齊入息證明的人士，爭取到2年時間去好好整理入息資料，趕於發展商按揭進入高息前便轉回銀行按揭。不過，如果「拖延症」發作，在步入高息期後仍遲遲不去計劃轉回銀行按揭的話，可能會出現進退兩難的困境。
車位按揭玩法｜投資用途車位按揭成數＋貸款額＋息率必知事項
【車位按揭玩法】投資用途車位，較難申請按揭？車位屬非住宅物業，一般最高按揭成數為50%， 由於不過車位按揭由於貸款金額較少，部分銀行對這類細額的按揭，相對不太積極。這篇講解一下，申請車位按揭的注意事項。
白居二2023懶人包│一文看清│白居二居屋按揭成數上限、按揭年期、壓力測試、按揭擔保期、轉按、加按須知
金管局於2023年7月7日宣布的放寬按揭政策，受惠的不單單是私人住宅買家，一批白居二，以及計劃用綠表資格購入二手資助房屋的買家亦有受惠。
在放寬按揭之後，連帶樓齡較大的未補假單位，按揭成數都可以增加10%至70%，同時受惠的是可做足90%及25年期的未補居屋「樓齡」(由首次發售日期起計)，由19年調升至22年，多了3年，間接令到白居二買家可選擇的屋苑增加了！
【2023工商物業按揭攻略】工廈改用途，會影響按揭審批嗎？
自從90年代香港工業北移以後，不少工廈已經沒有工業生產，不少已改作貨倉，甚至有部分工廈有租戶用作音樂教室、瑜伽教室及食肆等，這類更改用途如被「釘契」，購入這類工廈單位，能否做到按揭？
有「危險建築物頒令」便等同「危樓」？能申請按揭嗎？
近日多宗「天降石屎」的事故，屋宇署早前向傳媒目前仍有數千幢樓宇未完成強制驗樓或相關工程，如果所持單位或是計劃購入的單位所在大廈有「危險建築物頒令」是否一定不能做按揭呢？
【按揭BB班】點解需要「擔保人」呢？
一般申請樓按，需要通過「壓力測試」，目的是要確保借款人在加息周期下，仍有足夠的供款能力。如果借款人的供款能力未能獲銀行信服，銀行可要求借款人搵按揭擔保人。於做壓力測試時，會一次過將借款人同擔保人的入息、負債一起計算。
【按揭BB班】| 按揭孖住你 | 搵利嘉閣按揭定自己搵銀行做按揭好？
喺申請按揭貸款或者轉按嗰陣，申請人可以自己直接去搵銀行，亦都可以搵按揭轉介幫幫手，咁其實兩者分別係點？
利嘉閣‧按揭易APP 提供一站式按揭服務及資訊，集「按揭計算機」、按揭轉介申請及免費預先評估於一身，助您輕鬆完成按揭流程。
下載 利嘉閣按揭易 app 無需露面，
可做免費按揭預先評估：
