美國聯儲局一如市埸預期加息0.5厘,聯邦基金利率升至介乎4.25厘至4.50厘,為今年內第7次加息,累計加息已達4.25厘。香港方面,滙豐銀行宣布上調港元最優惠利率(P)0.25厘至5.625厘,是今年內第3次上調 P,累積加幅已達0.625厘,連同8月及12月兩次上調H按鎖息上限,疊加影響下,等同已經累積加息1.125厘(見圖1),以500萬元貸款,年期30年計,每月供款較9月上調鎖息上限及加息前,增加3,046.6 (+15.42%)。

美國聯儲局會後聲明可見美國加息周期仍未完結,按利率期貨顯示聯邦基金利率2023年2月或會再加息至少0.25厘,意味著美國加息步伐將放慢。目前市場預計聯邦基金利率或會升至5厘的水平,明年中前掉頭減息機會不大。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣在美國接連加息下,香港銀行加息壓力未減,12月初1個月拆息一度升穿5厘的水平,已大幅升穿普遍銀行的H按封頂位(3.125%),加上香港不論大中小型銀行皆以高息搶存的舉動,反映部分銀行資金成本壓力加大,而在11月下旬起已有四大銀行陸續宣布上調H按鎖息上限0.25厘,種種迹象顯示港銀再上調最優惠利率屬預期之內,加幅0.25厘則亦符合市場預期,黃詠欣預計香港銀行明年首季或至少再加息1次,幅度為0.25

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圖1: 美國及香港累計加息幅度

現時大型銀行H按鎖息上限為P- 2%,在銀行加P5.625厘,連同12月初銀行再上調H按鎖息上限,現時二手物業的實際按息已升至3.625厘,以500萬元貸款,年期30年計,每月供款會較9月初大型銀行實際息率仍為2.5厘時,多3,047(+15.42%),全期利息開支多了逾109萬元(+51.92%),亦較11加息後實際按息3.125厘時,每月供款多1,383.6(+6.46%)(見圖2)

圖2: 假設香港銀行加按息下,供款壓力變化
圖2: 假設香港銀行加按息下,供款壓力變化

黃詠欣,過往每年年底至下年初,都是銀行跟按揭業績的時間,會提供更多優惠吸客,早前便有中小型銀行推出「快閃」優惠,調頭下調H按鎖息上限吸客,亦有銀行推出一手、二手及高成按揭揭不同的息率優惠,銀行按揭產品不再如以往般單一以現金回贈去作競爭,建議有意置業或轉按的人士,要不要只著眼於回贈金額,要連同息率及高息戶口種類等去計算及衡量。

黃詠欣預計港銀明年初或會再加息1次0.25厘,建議新盤買家選用即供付款計劃,把握現時仍有部分銀行針對一手盤提供較低按息(實際按息2.875% -3.125%),另一方面,若選用建期付款計劃,「上會」時如息口再上升,如薪金升幅追不上加息步伐,或要找擔保人才能通過銀行入息要求。

(圖3:聯邦基金利率走勢、美國香港銀行體系結餘及香港息率走勢比較)
圖3:聯邦基金利率走勢、美國香港銀行體系結餘及香港息率走勢比較

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美聯儲局加息步代大又急,6月再加息0.75厘,聯邦基金利率目標區間上調至1.5%至1.75%。按利率期貨顯示,聯邦基金利率年底有約88%機率,至少升上3.5厘至3.75厘,意味著仍有2厘的加息空間。

美國接連加息下,香港銀行何時會有壓力要「跟加」?有沒有先兆可讓大家提早作出部署?


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