加息買樓按揭攻略|每次加息周期,不同銀行或貸款機構都會推出定息產品,包括有按保公司的10年、15年及20年定息計劃,息率由3.5厘起。

大型銀行近日推出首年定息計劃

亦有大型銀行近日推出首年定息計劃,息率2.75厘。如果估計未來香港銀行會上調最優惠利率(P)的話,選用定息計劃是否「著數」呢? 有沒有比2.75厘更「抵」的定息計劃?

買樓按揭|定息計劃息率有一定溢價

其實香港由2008年底起至今的十多年來,香港銀行只在2018年9月加息一次0.125厘,維持時間約一年。而這十多年間政府有推出多次定息計劃,但由於這些定息計劃息率都有一定溢價,因此近十多年來選用定息按揭的人士,都是「輸」的。

政府的定息計劃年期較長

不過,現時美國加息步伐未停之下,香港銀行加息的壓力愈來愈大,這一次選用定息計劃,能否「嬴」一次呢?首先,除了政府的定息計劃年期較長外,現時大型銀行推出的定息計劃,只是首年定息,而且只是等同該銀行的H按鎖息上限水平。

未來一年內銀行加P多於一次 定息便可能「嬴」

大家是否選用首要考量的是未來一年接連加息機率有多高?同時拆息會否回落?參考2018年香港加息期間數據,當時的H按佔超過80%時間都企於鎖息上限的水平。如這次加息後情況相近的話,只要未來一年內銀行加P多於一次,選用定息便可能「嬴」。

部分銀行的H按產品有「定息」功能

另外,亦可留意部分銀行的H按產品,帶有「定息」功能,而且可能較用2.75厘的首年定息計劃更划算。部分銀行的定息計劃是可以讓客戶選擇每1、3、6、12個月才轉一次拆息。

舉例,如若大家如眼光獨到,又碰巧於今年1月10日這個年內一個月拆息最低,僅0.12821%的日子去鎖定12個月才變拆息。

現時H按已升至2.5厘鎖息上限

那麼即使現時H按已升至2.5厘鎖息上限,你的供款息率仍然會維持於H(0.12821%)+1.3%的水平,即實際息率1.428厘,以500萬貸款額,年期30年計,每月供款較2.5厘鎖息上限少2,600多元。

加息買樓攻略|選定12個月的鎖定期

即使現時拆息高企,H按企於鎖息上限,由於該銀行尚未調整封頂息,維持於2.5厘,現時選定12個月的鎖定期的話,便相等於有一年定息2.5厘的按揭計劃。

來源: HKBT (2022/08/26)

香港財經時報HKBT | 加息買樓攻略|H按也可有定息功能?怎選擇定息按揭最「抵」|按揭通識
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