香港加息2022|美國聯儲局最新議息結果加息0.75厘,聯邦基金利率提升至2.25厘至2.5厘,一如市場預期。香港方面,匯豐、中銀等龍頭銀行仍維持最優惠利率(P)不變,但拆息(HIBOR)已於近日升至封頂水平。業界普遍預期,P最快於兩個月內上調,年內或升不止一次。

香港加息2022|利嘉閣按揭︰港銀快將加息訊號已現

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指,香港銀行快將加息的預警訊號有以下數個︰

  • 美國加息步伐急,港美息差擴闊
  • 資金外流加快,目前銀行結餘跌至約1,651億元水平
  • 拆息抽高,一個月拆息(HIBOR)已升穿1.3厘
  • 早前已有中小型銀行率先上調H按鎖息上限

香港加息2022|港息年內或加多於一次

美國通脹持續高企,聯儲局主席鮑威爾亦於會後預告仍會繼續加息。按利率期貨顯示,聯邦基金利率9月至少會再加0.25厘,而至年底升至3.25厘至3.5厘的機會高達七成,意味著年底前仍有1厘加息空間。

黃詠欣認為,港銀結餘大機會於9月前跌至1,000億元水平以下,如若同時1個月拆息升至2厘或以上,令到最優惠利率(P)與一個月拆息的利差(Prime-HIBOR spread)跌至3%以下,銀行便大機會加息。

香港加息2022|H按優惠或減少

黃詠欣提醒短期內,即使P未上調,或會有更多銀行上調H按鎖息上限及減少H按優惠,例如會由H+1.3%,升至H+1.4%;即使未加息,在拆息抽升下,H按實際按息長期處於鎖息上限水平,供樓負擔也明顯有所增加。

香港加息2022|8招對抗加息 減少開支

雖然就算本港息口調升,息口水平仍處於低位,不過始終為正在供樓或打算置業的人士帶來一定心理壓力。業界人士提出不少抗衡「息魔」的建議,盡可能減低加息造成的影響,方法如下︰

1. 善用按揭存款相連戶口

現時按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠,存息與按息一致;當按息升至2.5%,存息亦是2.5%,用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口,便可賺取高存息收入以抵銷按息支出,等同降低淨按息。

2. 提早部份還款或善用按揭存款綜合戶口

在加息周期,降低按揭本金可節省利息,除了提早償還部份按揭本金,市場上另有一款彈性較大的按揭存款綜合戶口計劃,借款人隨時將資金及儲蓄存放於綜合戶口,有關存款便等同還款直接扣減按揭本金,可享有扣減本金省息的作用之餘,持續性存款同步具有縮短還款期之作用。

3. 比較按揭優惠

現時市場上銀行之間因應不同貸款額、不同按揭客戶提供分層息率及優惠,例如部份銀行可為按保客戶提供額外息率及回贈優惠,按揭用家需要貨比三家以獲得最佳優惠。

4. 轉走新盤高成數一按

發展商提供的高成數一按一般設有初期低息蜜月期,用家宜及早於息率跳升前瞭解轉按至銀行低息按揭的可行性,以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。

5. 轉按賺現金回贈

以轉按賺取現金回贈同樣可以抵銷一部份利息支出。以500萬貸款為例,轉按可享約8.55萬元的現金回贈,扣除律師費等開支約1萬元,餘額仍足以抵銷逾61%的首年利息開支。

6. 善用按揭儲蓄掛鈎戶口

供樓人士可利用「按揭儲蓄掛鈎戶口」賺息,減少加息的影響。現時部分銀行的「按揭儲蓄掛鈎戶口」容許貸款人及一至兩名親友的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息。不過要注要,貸款人及家人享高息的總存款金額,不能超過總貸款金額的一半。

7. 考慮拉長年期減少供款負擔

現時銀行按揭年期最長只有30年,若然覺得息口會提高每月供款壓力,可善用轉按自制多於30年的按揭年期。例如供樓人士已供款2年,即剩餘按揭年期為28年,此時轉按把按揭年期拉長至30年,貸款額不增加的情況下,每月供款金額會減少。

8. 新盤買家可選用即供付款計劃

新盤買家在加息周期下,選用即供付款計劃,會較建期付款計劃划算。因為選用建期付款計劃,即通常在兩至三年後才「上會」,屆時的息口上升,壓力測試下的入息要求亦必然會增加,如若薪金升幅追不上加息步伐,或要找擔保人才能通過銀行要求。

來源: Business Times (2022/07/28)

Business Times | 香港加息|匯豐不加最優惠利率|兩個月內升P|8招減供樓利息

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美國聯儲局宣布再加息0.75厘,利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,美國加息步伐急,港美息差擴闊,資金外流加快,目前香港與樓按相關的一個月拆息已升至1.3%以上,以目前最優惠H按為H+1.3%計算,H按已升至鎖息上限的水平。

事實上,早前已有中小型銀行率先上調H按鎖息上限,上述數項皆是香港銀行快將加息的預警訊號。

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美聯儲局加息步代大又急,6月再加息0.75厘,聯邦基金利率目標區間上調至1.5%至1.75%。按利率期貨顯示,聯邦基金利率年底有約88%機率,至少升上3.5厘至3.75厘,意味著仍有2厘的加息空間。

美國接連加息下,香港銀行何時會有壓力要「跟加」?有沒有先兆可讓大家提早作出部署?


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