樓市走勢2022|美國聯儲局剛結束議息會議,公佈加息0.75厘,香港已陸續有銀行於昨日(9月22日)宣佈上調最優惠利率(P),加幅為0.125厘。踏入加息周期,香港樓市恐受壓,金管局隨即於今日(9月23日)向銀行發出指引,將壓力測試利率要求下調1厘。

樓市走勢2022|壓力測試要求由3厘下調至2厘

金管局今日向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的300基點,下調至200基點。此項調整適用於所有物業按揭貸款,即時生效。

換句話說,壓力測試利率要求將由原先3厘下降至現時的2厘,減幅為1厘,意味著月入較少的準買家,有條件申請更高成數按揭。

樓市走勢2022|按利息環境釐定壓測水平

金管局指,壓力測試的目的,是確保按揭借款人有足夠財務能力,應付按息上升引致的還款壓力,從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。金管局釐定壓測水平時,會參考目前的利率環境和按息走勢,以及按息過往的長期平均水平。

樓市走勢2022|減辣為應對加息

金管局指,考慮到美國聯邦儲備局自今年3月以來已經將聯邦基金利率目標區間上調共300基點,面對資金成本上升,銀行早前已經上調新造拆息按揭貸款鎖息上限,近日更將最優惠貸款利率上調,該局認為,適宜將壓測假設利率上升的幅度,由現時的300基點,下調至200基點,此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。

樓市走勢2022|須留意按揭貸款利率走勢

儘管金管局調低壓測要求,市民仍須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升,市民作置業、投資和借貸決定前,必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。

按揭貸款月入要求例子

按以下假設為例︰

貸款額500萬元
還款期為30年
選用H按(H+1.3%)
1個月拆息(HIBOR)為2.61%
新壓測要求下,買家的每月收入要求會大大減少近一成

新壓測要求下,買家的每月收入要求會大大減少近一成,詳情如下︰

壓力測試每月入息要求變化

H按按息P-2.25%(P=5.125%)P-2.25%(P=5.125%)
實際息率2.875%(封頂位)2.875%(封頂位)
壓測利率3厘2厘
壓測下的月入要求53,057元48,111元
差距4,946元(-9.3%)
壓力測試每月入息要求變化

業界回應正面

業界多數對政策抱正面態度,按揭顧問、地產代理及發展商代表皆認為消息利好樓市,有效降低買家入市門檻,抵抗加息因素。
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樓市走勢2022|金管局突擊減辣|壓力測試寬減至2厘|借500萬:薪金下限少一成 |供樓每月入息要求變化列表 香港財經時報HKBT

來源: 香港財經時報HKBT (2022/09/23)

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