美國聯儲局宣布再加息0.75厘,為今年內第四次加息,已累計加息2.25厘。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,按目前港銀行體系結餘的變化,很大機會於9月前已跌至1,000億元以下,如若同時1個月拆息升至2厘或以上,令最優惠利率(P)與一個月拆息的利差(Prime-HIBOR spread)跌至3%以下,銀行便大機會加息。若然美國聯儲局9月再加息,香港銀行屆時跟隨加息的機會很大。面對「息魔」來襲、供樓壓力增加,置業人士可透過五招抗衡加息衝擊。

1. 選用即供付款計劃

黃詠欣建議,新盤買家在加息周期下,選用即供付款計劃,會較建期付款計劃划算。因為選用建期付款計劃,通常在兩至三年後才「上會」,屆時的息口上升,壓力測試下的入息要求亦必然會增加,如若薪金升幅追不上加息步伐,或要找擔保人才能通過銀行要求。

2. 轉按賺現金回贈抵銷加息影響

至於供樓中的人士,黃詠欣則建議可善用轉按賺現金回贈,以500萬貸款為例,轉按便可享有約8.55萬元的現金回贈,扣除律師費等開支約1萬元,餘額仍足以抵銷逾61%的首年利息開支。

3. 善用按揭儲蓄掛鈎戶口

另外,可考慮利用「按揭儲蓄掛鈎戶口」(MORTGAGE LINK) 賺息去減少加息的影響。黃詠欣解釋,現時部分銀行的「按揭儲蓄掛鈎戶口」容許貸款人及一至兩名親友的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息,部分銀行亦可後補上加上親友的名字。不過,她提醒,貸款人及家人的享高息的總存款金額,不能超過總貸款金額50%。

4. 考慮拉長年期以減少供款負擔

現時銀行按揭年期最長只有30年,黃詠欣指,若然覺得息口上升,每月供款壓力較大的話,可善用轉按自製多於30年的按揭年期,例如供樓人士已供款兩年,即剩餘按揭年期為28年,如若在這時轉按,再把按揭年期拉長至30年,貸款額不增加的情況下,每月供款金額會減少。

以貸款額500萬、按息2.5厘做計算,原供款為1.97萬元,供款兩年後轉按再做三十年按揭的話,每月供款會減至1.88萬元,每月供款少約900元,即使預計加息0.125厘,每月供款仍較原本少近600元。

5. 轉走新盤高成數一按

對於發展商提供的高成數一按,一般設有初期低息蜜月期,用家宜及早於息率跳升之前了解轉按至銀行低息按揭的可行性,以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。

來源: 香港01 (2022/07/28)

經濟日報 |【美國加息】 銀行調升鎖息上限 封頂息2.85厘市場最高

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