【香港樓市】美國聯儲局加息5次,累計加息已達3厘後,香港銀行終於正式展開加息周期,9月22日宣布上調最優惠利率(P) 0.125厘,雖然加幅比市埸預期的0.25厘溫和,連同早前大型銀行已上調H按鎖息上限,對新造按揭人士來說,等同已累積加息0.375厘。

每月供款開支會升989元

每500萬元貸款額,年期30年來說,每月供款開支會升989元(+5%)。至於現正供樓的人士,相同貸款額及年期來說,在加息0.125%之下,每月供款開支亦會升327元(+1.66%)。

今次加息 各銀行的按息不再一致

香港這一轉加息周期與2018年最大不同,是這一次各銀行的按息不再一致,而且不同銀行推出不同的P按、H按及定息計劃,當中又分開新盤及二手按揭都有不同息率及優惠,按揭產品趨向多元化。

新盤按揭提供更多優惠

由於部分銀行對新盤按揭提供更多優惠,例如有大型銀行的新盤與二手H按,息率相差0.25厘,以500萬元貸款年期30年來說,兩者每月供款相差662元(+3.3%),有銀行助攻,加上一手物業發展商會提供較靈活的付款方法,預計未來一手物業吸引力會較二手物業大,同時於加息周期下受的影響會較二手市埸少。(見圖表)

假設500萬貸款
年期30年
新盤
H按
(CAP P-2.5%)
二手物業
P按
(P-2.4%)
二手物業
H按
(CAP P-2.25%)
HSBC
首年定息
實際息率2.625%2.725%2.875%2.75%
每月供款$20,083$20,346$20,745$20,412
放寬壓力測試前
(按揭利率+3%)
$47,971$48,499$49,295$48,631
新壓力測試要求
(按揭利率+2%)
$42,845$43,345$44,101$43,471

金管局下調按揭壓力測試要求

另外,金管局下調按揭壓力測試要求,由原本的按揭利率加3厘,至按揭利率加2厘,這對近1至2年購買新盤選用建期付款的人士,幫助會最大。因為這批業主當初是用當年低息去評估自己的供款能力,如這期間收入未有增長,「上會」時如息口再上升,如不放寬壓測要求,這批買家上會或會遇上困難。

政府應慮放寬「額外印花稅」(SSD)

除了放寬壓測,建議於樓價開始下行之時,政府應同時考慮放寬「額外印花稅」(SSD)等辣招,令香港樓市不會「硬著陸」。

來源: 香港財經時報HKBT (2022/09/25)

香港樓市息魔進擊|香港樓市|買樓按揭供款較加息前加幾多?二手樓比新盤傷? | 香港財經時報HKBT
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